Eurowindow Green Park Yên Bái được đầu tư và phát triển bởi tập đoàn Eurowindow Holding. Dự án là khu đô thị xanh với hạ tầng đồng bộ, tiện ích hiện đại cùng hệ thống nhà liền kề, biệt thự, shophouse đẳng cấp hàng đầu khu vực.+ Tổng quan dự án Green Park Yên BáiTên thương mại: Eurowindow Green Park.Vị trí Thông tin tài liệu. Báo cáo thực tập chuyên đề kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần bất động sản Đất Phát BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN ĐỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢNNGƯỜI THỰC HIỆN: Nguyễn Hoàng NamNGÀY SINH: 21/05/1968LỚP: Môi giới bất động sảnCÔNG TÁC TẠI: Hà Training hàng tuần. Được đào tạo bài bản các kỹ năng và tư duy cần thiết của một nhân viên bất động sản. Hỗ trợ định hướng nghề nghiệp trong tương lai. Đặc biệt: Được hưởng đầy đủ chính sách hoa hồng (ít nhất từ 25.000.000đ) nếu như bán được sản phẩm. Báo cáo Thực tập kinh doanh bất động sản. Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Đất Phát thành lập năm 2010. Giấy phép đăng ký kinh doanh của Công ty Cổ Phần BĐS Đất Phát số: 0401776679 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 29/06/2010. Là doanh nghiệp chuyên hoạt 1F2LpEb. Ngày đăng 21/05/2017, 1438 ĐẶT VẤN ĐỀ Trong xu thế hội nhập và phát triển của nền kinh tế, hiện nay thị trường bất động sản là một trong những thị trường sôi động và được nhiều người quan tâm. Một thực tế là những tranh chấp và vi phạm về lĩnh vực bất động sản này càng ngày càng nhiều và càng phức tạp, một số nguyên nhân dẫn đến những vi phạm trong kinh doanh bất động sản là do chưa nắm rõ các quy định của Pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật liên quan. Vì vậy để hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật bài viết của em sẽ đi tìm hiểu để giải quyết một tình huống cụ thể. Thị trường bất động sản thành tố quan trọng kinh tế, kể từ Việt Nam chuyển đổi sang kinh tế thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản có bước phát triển rõ rệt Việc trở thành thành viên thứ 150 WTO vào năm 2007 đưa đến nhiều hội cho kinh tế Việt Nam có thị trường bất động sản, nhiên thách thức mà Việt Nam phải đối mặt hội nhập không Vậy để tận dụng tối hội, khắc phục hạn chế nhằm vượt qua thách thức đưa thị trường bất động sản phát triển, giới hạn viết này, nhóm xin phân tích để làm rõ vấn đề QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN niệm thị trường bất động sản Việt Nam Hiện nay, khái niệm thị trường bất động sản nghiên cứu tiếp cận nhiều góc độ khác Tuy nhiên, bình diện chung khái niệm thị trường bất động sản hiểu sau “Thị trường bất động sản Việt Nam nơi diễn hoạt động trao đổi mua bán quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất đai, hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó.” điểm thị trường bất động sản Là thị trường nhỏ thị trường theo nghĩa rộng nên thị trường bất động sản có đặc điểm tương tự thị trường nói chung Tuy nhiên, bên cạnh có số đặc điểm khác biệt sau - Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo Sự không hoàn hảo thị trường xác định đem so sánh với thị trường hàng tiêu dùng so sánh với thị trường tư liệu sản xuất khác Sự không hoàn hảo thể trước tính cạnh tranh không toàn diện Do nhà nước giữ vị trí độc quyền phân phối hàng hóa trê n thị trường sơ cấp, thị trường dễ bị chi phối yếu tố chủ quan Mặt khác khả tiếp cận thông tin chủ thể thị trường không giống dẫn đến hoạt động thị trường bị méo mó, sai lệch - Trên thị trường bất động sản, nguồn cung thường phản ứng trễ so với biến động cầu giá bất động sản, việc tạo hàng hóa bất động sản phức tạp, cần nhiều thời gian bắt đầu việc tìm hiểu thông tin đất đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… phản ứng cung không kịp cầu dẽ dẫn đến biến động giá cả, đòi hỏi nhà nước phải có can thiệp định để bình ổn thị trường - Do đặc thù chủng loại hàng hóa bất động sản thường có giá trị lớn nên trình giao dịch bất động sản không đơpn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Vì giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian chi phí cho dịch vụ cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, toán - Thị trường bất động sản nhạy cảm, mang tính chu kỳ, dễ biến động có biến động yếu tố kinh tế, trị, xã hội Thực tế cho thấy, sốt nóng lạnh xảy theo nhịp độ tăng trưởng suy giảm kinh tế Những tác động kinh tế, trị, văn hóa xã hội, môi trường, phong tục tập quán … có ảnh hưởng đến hành vi mua bán thị trường bất động sản II CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI VIỆT NAM GIA NHẬP WTO hội thị trường bất động sản Việt Nam Có thể nói việc gia nhập tổ chức Thương mại giới WTO mở hội cho thị trường Việt Nam nói chung thị trường kinh doanh bất động sản nói riêng Đối với thị trường kinh doanh bất động sản, việc gia nhập WTO mang lại nhiều hội, cụ thể Thứ nhất, việc gia nhập WTO tạo điều kiện thúc đẩy cải cách mặt sách chế vận hành thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam Kể từ nộp đơn gia nhập WTO vào năm 1995 trở thành thành viên thức vào năm 2007 nước ta chủ động hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh tế theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thực công khai minh bạch thiết chế quản lý theo quy định WTO Bên cạnh đó, chủ trương chủ động đổi mới, cải cách thể chế kinh tế nước để phát huy nội lực hội nhập với bên việc gia nhập WTO, hội nhập vào kinh tế giới thúc đẩy tiến trình cải cách nước, bảo đảm cho tiến trình cải cách ta đồng hơn, có hiệu Giai đoạn gắn liền với đời loạt văn pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản văn Thứ hai, việc gia nhập WTO góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nguồn vốn đầu tư từ nhà đầu tư nước ngoài, tạo nguồn cầu lớn ngày có nhiều người nước đến Việt Nam định cư Từ năm 2007 đến năm 2011, dư nợ tín dụng tăng từ nghìn tỷ đồng lên nghìn tỷ đồng Nguồn FDI vào Việt Nam tăng đột biến, đặc biệt giai đoạn năm 2009, cụ thể Có 215 dự án đăng kí tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng kí tăng thêm tỉ USD, so với năm 2008 Riêng tháng 12/2009 FDI vào Việt Nam đạt tỷ USD Tính chung cấp tăng vốn, năm 2009, nhà đầu tư nước đăng kí đầu tư vào Việt Nam 21,48 tỷ USD, 30% so với năm 2008 Chỉ đứng sau dịch vụ lưu trú ăn uống , lĩnh vực kinh doanh bất động sản với 7,6 tỷ USD vốn đăng ký tăng thêm Năm 2010, theo báo cáo Cục Đầu tư Nước Bộ kế hoạch đầu tư, tháng 9/2010 có 62 dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư với số vốn đăng ký đạt 616 triệu USD Trong năm 2010 nhiều dự án đăng ký thêm, với quy mô vốn đầu tư trung bình dự án cao, 144,9 triệu USD/dự án, nên lĩnh vực kinh doan bất động sản đứng thứ Tổng vốn đầu tư đăng ký lĩnh vực 2,75 tỷ USD, chiếm 22,6% tổng vốn đầu tư đăng ký Thứ ba, việc gia nhập WTO – thị trường lớn với tính cạnh tranh caocũng góp phần thúc đẩy loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ trình độ cao Khi gia nhập WTO nhà kinh doanh bất động sản nước nhà quản lí có hội để tiếp xúc với chế vận hành thị trường kinh doanh; thong qua hoạt động làm cho thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản đa dạng mặt loại hình, chặt chẽ phương thức quản lí góp phần tạo nên thị trường lành mạnh thách thức thị trường bất động sản Việt Nam Gia nhập WTO mở nhiều hội cho Việt Nam hội nhập với kinh tế giới đặc biệt lĩnh vực kinh doanh BĐS, nhiên tạo nên nhiều thách thức cho thị trường BĐS nước ta, cụ thể Thứ nhất, thị trường giao dịch BĐS giới phát triển cách mạnh mẽ, động thị trường bất động sản Việt Nam lại phát triển mang tính tự phát, quy mô nhỏ bé, lượng giao dịch chưa cao Gia nhập WTO đòi hỏi nước ta phải hội nhập kinh tế quốc tế, sách làm cho thị trường phát triển cách quán dẫn đến tình trạng tụt hậu, khó hòa nhập với giới Thứ hai, cung – cầu BĐS bị cân đối gia nhập WTO Việt Nam hòa vào xu toàn cầu hóa với kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ, nhu cầu bất động sản doanh nghiệp ngày tăng lên nguồn cung cấp lại rơi vào trạng thái khan Tuy nhiên, thật không doanh nghiệp Nhà nước quan hành chính, nghiệp Nhà nước sử dụng đất hiệu quả, gây lãng phí lớn Chính điều gây khó khăn trực tiếp cho doanh nghiệp Bởi lẽ, họ lâu tiếp cận với đất đai, với mặt sản xuất khó khăn họ phải đối mặt cạnh tranh với tập đoàn, doanh nghiệp nước lớn Cùng với nhà cho người có thu nhập thấp thiếu trầm trọng nhà giá cao lại tình trạng “thừa cung”, cụ thể theo báo cáo Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho lĩnh vực BĐS xấp xỉ tỷ đồng, tồn kho chung cư, hộ thấp tầng, 1,6 triệu m2 đất Bên cạnh đó, phần lớn vốn FDI đầu tư vào BĐS chủ yếu dồn vào kinh doanh văn phòng, hộ cao cấp khách sạn, du lịch để thu lợi, nhà đầu tư nước hướng tiện nghi sang trọng kèm giá thành cao Trong đó, phân khúc nhà cho người có nhu cầu thực có nhu nhập trung bình thấp ít, dẫn đến cân đối cung cầu thị trường Tình tạo cung cấp tăng cầu không nhiều, cầu lĩnh vực nhà trung bình thấp lớn cung không đủ để đáp ứng Tất điều dẫn đến “đóng băng” thị trường BĐS, cân đối cung – cầu Thứ ba, gia nhập WTO đồng nghĩa với việc phải tuân thủ thực cam kết quốc tế Đối với thị trường BĐS cần công khai, minh bạch, nhiên, nước ta phần lớn giao dịch thị trường BĐS phi quy Theo ước tính, số giao dịch “ngầm” lên tới 70% tổng lượng giao dịch bất động sản Điều tạo hội cho tình trạng đầu tất khâu thị trường bùng phát, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội Hiện tượng thị trường nhà đất mà cộm cấp độ dự án Rõ rệt nhất tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không thủ tục diễn phổ biến nhiều địa phương Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất không sử dụng, sử dụng sai mục đích, không dự án, không hiệu chiếm tỷ trọng lớn có khuynh hướng bao chiếm đất để kinh doanh trái phép quyền sử dụng đất nhằm trục lợi Sự phát triển mạnh giao dịch “ngầm” gây nhiều xúc cho ba phía Về phía Nhà nước, không kiểm soát giao dịch thực tế, không thu thuế phải giải nhiều vấn đề phức tạp phát sinh; phía doanh nghiệp, không tiến hành dự án đầu tư hạn định, tốn chi phí; phía người dân, không hợp thức hoá tài sản mình, nảy sinh tranh chấp nhiều không giải Thứ tư, quan quản lý nhà nước không thực tốt chức cung cấp thông tin bất động sản cho tầng lớp nhân dân, đồng thời tổ chức môi giới chưa cung ứng đầy đủ dịch vụ cần thiết cho người tham gia giao dịch thị trường Các thủ tục giao dịch BĐS phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Thứ năm, nguồn nhân lực kinh doanh BĐS loại hình kinh doanh khó khăn, phức tạp liên quan đến việc bỏ nguồn vốn đầu tư lớn, để tránh rủi ro mức thấp đảm bảo an toàn cao nhất, chủ thể kinh doanh, đầu tư BĐS có nhu cầu tham vấn chuyên gia môi giới, tư vấn BĐS… chuyên gia đóng vai trò vô quan trọng, tác động trực tiếp đến định đầu tư nhà đầu tư Tuy nhiên, nước ta đội ngũ chuyên gia tư vấn có kiến thức, kinh nghiệm, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp ít, điều gây khó khăn không nhỏ cho phát triển thị trường kinh doanh BĐS Thứ sáu, bong bóng bất động sản Cùng với việc gia nhập WTO, vốn FDI tăng mạnh đưa thị trường BĐS Việt Nam lên tạo “bong bóng bất động sản”, khiến giá bất động sản tăng mức so với giá trị thực có Bên cạnh đó, cần lưu ý đến mảng tối xuất thu hút FDI vào thị trường BĐS Đó là, năm qua, chuyển hướng 50% vốn đầu tư trực tiếp nước với lượng lớn vốn doanh nghiệp Nhà nước sang khu vực BĐS với giá trị thổi phồng, gây tượng đầu cơ, sốt ảo Điều khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm kinh tế trở nên nóng tiềm ẩn nhiều rủi ro Vốn đầu tư FDI “bơm nhanh” vào thị trường BĐS đồng nghĩa với nguy nhập siêu tăng cao tương lai, nhà đầu tư phải nhập nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất ngày nhiều để triển khai dự án Thứ bảy, thách thức cạnh tranh doanh nghiệp Cơ hội thu hút đầu tư FDI đồng thời với thách thức mở cửa thị trường áp lực cạnh tranh với thương hiệu quốc tế doanh nghiệp nước Tình cảnh thua sân nhà không tránh khỏi doanh nghiệp Việt Nam, với lực cạnh tranh hạn chế, không gấp rút tái cấu, nâng cao hiệu hoạt động, cải thiện suất, chất lượng sản phẩm để cải thiện sức cạnh tranh Tuy cấu mặt hàng xuất Hoa Kỳ mang tính bổ sung cạnh tranh cấu ngành hàng xuất nhập chúng ta, tập đoàn lớn mạnh công nghệ cao, lực quản trị chuẩn mực dễ dàng đánh bại doanh nghiệp Việt Nam thua nhiều mặt, đặc biệt lĩnh vực lượng, tài chính, bất động sản Rất DN có tầm nhìn chiến lược dài hạn Họ kinh doanh theo thói quen cũ, chưa tìm hướng Năng lực nghiệp vụ DN hạn chế Các DN hoạt động thành công Đà Nẵng phần lớn DN làm gia công, làm thuê cho DN nước SỐ KIẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH Trên sở phân tích hội thách thức thị trường bất động sản Việt Nam gia nhập WTO nhóm nghiên cứu xin đưa số kiến nghị sau nhằm giúp thị trường BĐS vượt qua thách thức nói trên Thứ nhất, Nhà nước cần có nhiều ưu đãi thuế, lãi suất ngân hàng…đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án cho người có thu nhập thấp, nhằm mục đích khuyến khích nhiều nhà đầu tư có đất chuyển sang đầu tư đáp ứng nhu cầu người mua, qua góp phần giải hàng tồn kho bất động sản Thứ hai, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư theo hướng đơn giản, rõ ràng dễ thực Bên cạnh cần cho phép doanh nghiệp bất động sản nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán, cho thuê nhàở Thứ ba, hệ thống ngân hàng thương mại cần tang cho vay tiêu dung, đặc biệt cho vay mua nhà người thực có nhu cầu mua nhà lần đầu để với lãi suất thấp cho vay trung dài hạn từ đến 15 năm Đối với dự án có tính khả thi cao, ngân hàng cần xem xét cho giãn nợ cho vay Mục đích giải pháp thúc nhu cầu góp phần xử lí vấn đề tồn hàng Thứ tư, Nhà nước cần có nghiên cứu cụ thể để sửa đổi bổ sung Nghị số 19/2008/QH12 việc thị điểm cho tổ chức, cá nhân người nước mua sở hữu nhà Việt Nam theo hướng cho phép người nước mua không hạn chế hộ chung cư cao cấp Thứ năm, Nhà nước không nên có chủ trường dừng dự án bất động sản mà cần tích cực cải cách hành cấp phép đầu tư xây dựng, rút ngắn thời gian cấp phép cho dự án với nhiều thủ tục nhanh gọn Cuối cần có sách nhằm thu hút, mời gọi thành phần kinh tế tham gia vào việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản ... loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ trình độ cao Khi gia nhập WTO nhà kinh doanh bất động sản nước nhà quản lí có hội để tiếp xúc với chế vận hành thị trường kinh doanh; ... thị trường kinh doanh BĐS Thứ sáu, bong bóng bất động sản Cùng với việc gia nhập WTO, vốn FDI tăng mạnh đưa thị trường BĐS Việt Nam lên tạo “bong bóng bất động sản , khiến giá bất động sản tăng... phong tục tập quán … có ảnh hưởng đến hành vi mua bán thị trường bất động sản II CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI VIỆT NAM GIA NHẬP WTO hội thị trường bất động sản Việt - Xem thêm -Xem thêm BÀI tập NHÓM KINH DOANH bất ĐỘNG sản, BÀI tập NHÓM KINH DOANH bất ĐỘNG sản, Dưới đây là Đề thi môn Luật Kinh doanh bất động sản do HILAW tổng hợp xin chia sẻ để các bạn tham khảo, ôn tập. I. Các nhận định sau đây là đúng hay sai. Vì sao? 1 điểm/ 1 câu 1. Chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ có thể là tổ chức kinh tế. => Sai. Vì theo Điều 10 Luật Nhà ở 2014 thì chủ thể kinh doanh bất động sản ngoài các tổ chức kinh tế còn có cá nhân cũng có thể tham gia kinh doanh bất động sản. 2. Bất động sản chỉ được phép đưa vào kinh doanh theo hình thức cho thuê khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng. => Sai. Vì theo điều 9 thì trừ trường hợp bất động sản là nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nếu muốn đưa vào kinh doanh thì chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không thuộc trường hợp đó thì việc đưa bất động sản là nhà, công trình vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. 3. Chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ có quyền thực hiện giao dịch khi được ngân hàng thương mại có đủ năng lực tài chính thực hiện bảo lãnh. => Sai. Vì bảo lãnh chỉ là trường hợp áp dụng đối với giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể là điều 56 luật nhà ở, chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bảo lãnh với ngân hàng thương mại có đủ năng lực do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố để đảm bảo giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng. 4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được thành lập thành văn bản và công chứng. => Sai. Theo điều khoản 2 điều 17 chỉ quy đinh hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Còn về vấn đề công chúng, chứng thực thì do các bên thỏa thuận trừ trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 điều 10. Như vậy hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản và việc công chứng là không bắt buộc trừ trường hợp quy đinh tại khoản 2 điều 10. Hình minh họa. Đề thi môn Pháp luật kinh doanh bất động sản [CÓ ĐÁP ÁN] II. Tình huống Ông A là người định cư ở nước ngoài. Hỏi 1. Để có quyền kinh doanh bất động sản, ông A có cần phải có 20 tỷ không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích. 1,25 điểm => Để có quyền kinh doanh bất động sản ông A cần có 20 tỷ vốn pháp định theo Điều 9 luật kinh doanh bất động sản. Ngoài ra ông A không được kinh doanh bất động sản trên danh nghĩa cá nhân mà phải thành lập dưới danh nghĩa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. 2. Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm một cách hợp pháp. Công trình xây dựng mà ông A đầu tư trên đất này có được phép kinh doanh theo hình thức bán hay cho thuê mua không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích. 1,25 điểm => Theo khoản 2 điều 10 quy định các hình thức kinh doanh bất động sản mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép làm thuộc các điêm b,d,g và h tại khoản 1 điều này. Theo đó tại điểm d quy định đối với đất được NN cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua. Như vậy công trình ông A đầu tư trên đất được UBND tỉnh X cho thuê không được là công trình kinh doanh theo hình bán hay cho thuê mua. Ông A chỉ được phép xây dựng nhà ở để cho thuê. 3. Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đất trả tiền thuê một lần, ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích. 1,25 điểm => Theo Điều 183 Luật đất đai thì với trường hợp người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi trả tiền thuê một lần có những quyền quy định tại khoản 3 điều này. Trong đó người thuê có quyền 1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất 2. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất 3. Thế chấp 4. Góp vốn Và các giao dịch ấy chỉ giá trị trong khoảng thời hạn sử dụng đất của cá nhân định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã thỏa thuận thuê với NN. Như vậy ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng. LƯU Ý Nội dung bài viết trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung bài viết trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email info Đề Cương Ôn Tập Môn KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Có Đáp Án chương trình Đại Học hiện hành. Tự học Online xin giới thiệu đến quý thầy cô và các bạn tham khảo Đề Cương Ôn Tập Môn KINH DOANH BẤT ĐỘNG Chuyên NgànhĐỀ CƯƠNG Ôn Tập Môn KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Có Đáp ÁnĐỀ CƯƠNG Ôn Tập Môn KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Có Đáp ÁnCHƯƠNG I Câu 1 Kinh doanh bất động sản là gì? Những hoạt động nào được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch nào được gọi là giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản?Câu 2 Phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Liên hệ với thực tiễn và rút ra ý II Tạo lập doanh nghiệp bất động sảnCâu 1 Cơ hội kinh doanh là gì? Để đánh giá khả năng tận dụng cơ hội kinh doanh, nhà quản trị cần phải chú ý đến nhứng vấn đề gì? Hãy phân tích những vấn đề 2 Có cơ hội kinh doanh nào cho một cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng muốn được tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản độc lập không? Hãy luận giải điều đó trên cả giác độ lý luận, pháp lý và thực 3 Vì sao muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã? Điều đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào?Câu 4 Khi đầu tư dự án vào các dự án hạ tầng các khu công nghiệp và các đô thị mới , loại hình doanh nghiệp nào phù hợp nhất? Vì sao? Lấy ví dụ thực tế minh 5 Khi đầu tư vào những bất động sản nhỏ, ngắn hạn, vào những lĩnh vực tư vấn, DV nhỏ lẻ hoặc tham gia vào từng khâu trong KDBĐS, nên lựa chọn loại hình DN nào? Vì sao ? Lấy VD thực tế để minh 6 trong hoạt động KDBĐS, các DN có vốn đầu tư nước ngoài nên đầu tư vào lĩnh vực nào? Vì sao? Lấy VD thực tế minh 7 chương II Trong hoạt động kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp nhà nước nên tập trung đầu tư vào những lĩnh vực kinh doanh nào? Vì sao? Lấy ví dụ minh 8 chương II Hãy cho biết các lĩnh vực hoạt động của công ty BĐS. Theo em lĩnh vực nào có cơ hội phát triển nhất? Vì sao?Chương III QTSX công trình BĐSCâu 1 Quản trị nhân lực trong kinh doanh bất động sản là tổng thể tất cả các hoạt động nhằm thu hút, phát triển để có được số lượng, chất lượng nhân lực tốt, trên cơ sở đó tổ chức, bố trí, sử dụng nguồn nhân lực phù hợp với yêu cầu của các hoạt động kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả và bền vững 2 Theo cấp và lính vực trong hệ thống quản trị có những nhóm nhân lực sauCâu 3 Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có thời gian đầu tư kéo dài, Điều đó dẫn đếnCâu 4 kinh doanh bất động sản là lĩnh vực thường có thời gian đầu tư kéo dài. Điều đó có ảnh hưởng gì đến quản trị nhân lực?Câu 5 đặc điểm kinh doanh bất động sản là mang tính đa dạng và phân tán, đặc điểm đó ảnh hưởng gì đến quản trị nhân lực. liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng khu đô thi 5 Trình bày chiến lược sản phẩm và dịch vụ trong Marketing bất động 6 Hãy nêu chính sách giá và lựa chọn giá trong Marketing bất động 7 Hãy phân tích kênh phân phối và lựa chọn kênh phân phối bất động sản. Tải Xuống CHƯƠNG I Câu 1 Kinh doanh bất động sản là gì? Những hoạt động nào được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch nào được gọi là giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản? Kinh doanh bất động sản là – Theo luật kinh doanh bất động sản + Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. + Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. + Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất đống sản, định giá bất đống sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. + Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Những hoạt động nào được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch nào được gọi là giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản? Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm KD BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS – Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng – quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật đất đai – các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật – căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bds lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, chính phủ quy định cụ thể các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh giao dịch gọi là giao dịch liên quan đến KD BĐS gồm 1. Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở 2. mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở 3. chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4. cho thuê nhà ở 5. giao dịch thế chấp nhà ở 6. giao dịch thuê mua nhà ở 7. giao dịch chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở 8. môi giới bất động sản; 9. định giá bất động sản; 10. tư vấn bất động sản; 11. đấu giá bất động sản; 12. quảng cáo bất động sản; 13. quản lý bất động 2 Phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Liên hệ với thực tiễn và rút ra ý nghĩa. Phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở – Đặc điểm 1 Kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực Vì bất động sản là nhà ở có vị trí cố định Vị trí của BĐS là nhà ở rất khác nhau, vì vậy nó mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh nhà ở những lợi ích khác hiện + Mọi hoạt động kinh doanh nhà ở phải gắn liền với vị trí của nhà ở. Môi trường xung quanh nhà ở có vai trò quan trọng đối với giá trị của nhà ở. Ví dụ như nhà ở cùng khu vực bờ hồ Hoàn Kiếm có cùng diện tích và kiến trúc nhưng nhà ở mặt ngoài Bò Hồ sẽ có giá trị cao hơn so với nhà ở trong ngõ cùng khu vực bờ hồ. Hoặc là các nhà ở ở khu vực đô thị mới với cùng diện tích là 72m2 thì nhà ở có 3 mặt tiền sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền và đắt hơn nhà 1 mặt tiền, tương tự như vậy nhà ở 2 mặt tiền mà có một mặt hướng ra khu vườn hoa hay khu công viên thì sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền bt hoặc là nhà 2 mặt tiền đường lớn sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền đường nhỏ…. + Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp dụng mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. Ví dụ giá nhà ở của thành phố thì khác với nông thôn, của khu vực trung tâm thành phố HN khác với khu vực ngoại thành… + Các hoạt động kinh doanh ảo chỉ thực hiện được một công đoạn trong công trình kinh doanh chứ không thể là một hoạt động kinh doanh hoàn chỉnh. tức là nó chỉ phản ánh một phần nào đó việc kinh doanh BĐS chứ không phải là hoàn toàn vì vậy có nhiều trường hợp xuất hiện các trung tâm môi giới ma, giới thiệu khác với sản phẩm thực tế. Ý nghĩa – không thể dập khuôn máy móc cho các hoạt động kinh doanh ở những khu vực, địa bàn và vị trí khác nhau. – Người kinh doanh phải có khả năng nhận biết, phân tích đánh giá được sự giống và khác biệt trong KD BĐS nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng giữa các vùng và các khu vực khác nhau. – Hoạt động KD BĐS phải đầy đủ gồm nhiều quá trình Từ xuất hiện ý tưởng, tổ chức đầu tư, tổ chức sản xuất, tổ chức quản lý, tổ chức tiêu thụ, hoạt động sau bán hàng…chỉ tính riêng quá trình tiêu thụ đã bao gồm khá nhiều khâu Từ giới thiệu, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý… và qua đó hoạt động kinh doanh nhà ở cũng phải tuân theo đầy đủ các bước như trên nếu thiếu một trong các bước đó thì nó có khả năng thông tin về nhà ở đó là kém trung thực. * Đặc điểm 2 KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài và kinh doanh nhà ở cũng vậy Vì + Vì thường mua nhà mang tính cố định và là hoạt động đầu tư dài hạn vì nhà ở có thời gian sử dụng lâu dài Vật lý và tuổi thọ kinh tế + BĐS có giá trị lớn gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cung nhỏ hơn cầu. + BĐS là loại hàng hoá không thể thay thế được Vận dụng – Muốn kinh doanh nhà ở phải có tiềm lực về tài chính – phải có chiến lược kinh doanh dài hạn – đầu tư lâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều công đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng… đến lưu thông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lý… – Để có thể đạt hiệu quả trong kinh doanh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường. Mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh của DN. – Đầu tư lâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều công đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng… đến lưu thông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lý… Để có thể đạt hiệu quả trong kinh doanh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường. Mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh của DN. Đặc điểm 3 Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. Đặc biệt là kinh doanh nhà ở ở Việt Nam, do hệ thống pháp luật còn chưa thực sự được chặt chẽ vì tính tính minh bạch trong BĐS là yếu tố vô cùng quan trọng, hơn nữa Việt Nam là một nước Á Đông nên về tín ngưỡng tâm linh về hình dáng kiến trúc nhà và hướng nhà rất quan trọng đối với từng người và đặc tính tuổi mỗi người. Vì + Nhà nước quản lý toàn bộ BĐS, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật Luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS… + Quan hệ cung cầu BĐS khá nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách – Vận dụng+ Muốn kinh doanh phải am hiểu luật pháp và các chính sách của nhà nước trong từng thời kì, từng khu vực các loại Luật liên quan các quy định liên quan đến quyền, KDBĐS các chính sách về quy hoạch và đầu tư… – hoạt động kinh doanh bắt buộc phải trải qua các quy trình pháp lý. Quy trình này vừa mang tính bắt buộc, vừa là sự cần thiết khách quan. – Nhà kinh doanh phải biết cách phân tích chính sách để tìm kiếm cách thức phương hướng kinh doanh, tìm hàng lang giới hạn, dự báo xu hướng biến động thị trường ảnh hưởng đến kinh doanh. Đặc điểm 4 HĐộng KD BĐS vừa là hoạt động đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù – tính đặc thù thể hiện + là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu + Thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được. + một số loại hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường. + Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán thói quen… – tính đa ngành thể hiện + khâu sản xuất những vấn đề kinh tế đất đai định giá, khả năng sinh lợi.. Những vấn đề kỹ thuật đất đai thổ nhưỡng, nông hoá, tầng địa chất… Những vấn đề đầu tư xây dựng các công trình trên đất kỹ thuật ý tưởng, kiến trúc, mỹ thuật, Kinh tế vốn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận… + khâu lưu thông Marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, pháp lý… + khâu đầu tư và khai thác BĐS quá trình đầu tư, nguồn vốn sử dụng, những vấn đề tài chính bất động sản, quản lý bất động sản… – Yêu cầu vận dụng + nhà kinh doanh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm trên nhiều lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật, xã hội, chính trị… + phải có những kiến thức đặc thù của ngành, từ đó mới có thể đưa ra những quyết định chính xác và có hiệu quả. CÂU 3. PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KD VĂN PHÒNG CHO THUÊ. LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM Đăc điểm KD BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của pháp luật va chính sách Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản được hình thành. Thị trường bất động sản là sự mua bán, trao đổi bất động sản, là thị trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… bất động sản trong phạm vi không gian và thời gian nhất địnhNhà nươc quản lý toàn bộ BĐS thông wa luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS…Nhà đầu tư muốn kinh doanh văn phòng cho thuê phải am hiểu luật pháp và các chính sách của nha nước trong từng thời kì, từng khu vực..từ đó tìm ra cách thưc, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thị trường. Ví dụ Từ nay đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng hơn sẽ được tập trung xây dựng tại quận, huyện khu vực phía Tây, nơi cho phép xây dựng các tòa nhà cao hơn so với tòa nhà chỉ được phép xây 8 – 10 tầng ở quận Hoàn Kiếm. Theo đó, cùng với công trình tòa tháp Keangnam cao 65 tầng trên đường Phạm Hùng, năm 2011 dự báo có khoảng m2 văn phòng hạng A được đưa vào thị trường. Đặc điểm KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac nhau. Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng đối với giá trị của BĐS. Chúng ta không thể áp đạt mô hình kinh doanh ở nơi nay cho nơi đầu tư KD văn phòng cho thuê, ta không thể dập khuôn một cách máy móc cho hđ ở các vùng khác nhau. Ví dụ tại các trung tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh van phòng cho thuê nhưng ta không thể mang nó về nông thôn để đầu tư được. Nhà kinh doanh phai có khả năng nhận biết và phân tích được sự tương đồng và khác biệt trong KD giữa các khu vực. Các văn phòng cho thuê thường được xây dựng tại những nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển, diễn ra nhiều giao dịch…ví dụ ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong năm nay là Plaschem quận Long Biên, Tháp CEO huyện Từ Liêm và Tòa tháp Handiresco quận Ba Đình Đặc điểm KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài .BĐS là hàng hoá lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay thế được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh VPCT thì phải có tiềm lực tài chính chi phí xây dựng các toà nhà văn phòng cho thuê lớn và thu hồi vốn cũng khá dài . Điều này còn chưa tính dến yếu tố rủi ro khi các văn phòng này được xây dựng việc lên nhưng k có người dụ giá thuê văn phòng TP HCM đã giảm rất mạnh từ thời điểm đỉnh của giai đoạn đầu năm ngoái, khoảng 70 USD một m2 xuống khoảng 45 USD năm nay và có thể còn xuống thấp hơn nữa, khoảng 30 USD. Giá thuê cho các văn phòng hạng B cũng đã giảm gần 50%, từ mức 45 USD xuống còn khoảng 28 USD một m2. Văn phòng hạng thấp hơn từ dưới 40 USD xuống còn chỉ 15 đến 25 USD. Đầu tư văn phòng thời điểm này không phải là sự lựa chọn thông minh. Thị trường đầu tư văn phòng cho thuê hiện rất u ám và thời điểm phục hồi khó dự báo, có thể cần rất nhiều thời gian. Nếu DN k co tai chính mạnh thì sẽ k thể trụ được. Bên cạnh đó, các dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn. Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều công đoạn vấn đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp đòi hỏi nhà kinh doanh VPCT phải có tri thức. Đặc điểm là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng phải có kiến thức sâu rộng kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao… sôi sục ở nhiều nơi, thì tình hình cho thuê văn phòng lại khá ảm đạm. Kinh tế suy giảm, doanh trong khi thị trường nhà đất đang nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá thuê văn phòng giảm mạnh. THỰC TIỄN VN tình hình cho thuê văn phòng lại khá ảm đạm. Kinh tế suy giảm, doanh trong khi thị trường nhà đất đang nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá thuê văn phòng giảm mạnh. Theo thông tin mới nhất, giá văn phòng cho thuê tại giảm từ 30-50% trong thời gian qua. Ngay tại Hà Nội, nơi được coi là có “truyền thống” giữ giá, thì giá thuê văn phòng cũng đã giảm từ 10-20%.Bởi, những doanh nghiệp lớn trong nước, phần lớn đã có sẵn trụ sở. Họ cũng không sẵn sàng thuê thêm văn phòng trong thời điểm này. Còn các công ty nhỏ và vừa thì thuê căn hộ hoặc biệt thự làm văn phòng để tiết kiệm chi phí. Trong tình trạng khó khăn hiện nay, để lôi kéo và giữ chân được khách hàng của mình, nhiều chủ đầu tư cao ốc văn phòng bắt buộc phải giảm giá cho thuê. Theo thống kê của Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam, đến cuối 2009, Hà Nội sẽ có thêm gần văn phòng, chủ yếu hạng B và C. Trong vài năm tới, nguồn cung này có thể lên đến 1 triệu m2. Công ty Tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam mới đây cũng dự báo, trong năm nay, thị trường văn phòng cho thuê sẽ dư thừa rất nhiều. Tuy nhiên, trong vòng 3 tuần trở lại đây, phân khúc văn phòng cho thuê có dấu hiệu đảo chiều, một số nơi sôi động trở lại, đặc biệt là văn phòng hạng C hoặc khu xa trung tâm. CÂU 4. PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KDTHƯƠNG M ẠI DỊCH VỤ. LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM Đăc điểm KD BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của pháp luật va chính sách Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản được hình thành. Thị trường bất động sản là sự mua bán, trao đổi bất động sản, là thị trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… bất động sản trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Nhà nươc quản lý toàn bộ BĐS thông wa luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS…Nhà đầu tư muốn kinh doanh B ĐS thương mại dịch vụ phải am hiểu luật pháp và các chính sách của nha nước trong từng thời kì, từng khu vực..từ đó tìm ra cách thưc, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thị trường. v í d ụ Nhà nước có quyết định cho phép các quan, huyện khu phía tây đươc phép xây dựng các toà nhà cao trên 10 tầng, t ừ nay đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng hơn sẽ được x ây d ựng tại đây. Còn ở khu vực nội thành các khu trung tam đều không được xây vượt was 8-10 tầng. Đặc điểm KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac nhau. Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng đối với giá trị của BĐS. Gía thuê m ặt bằng kinh doanh ở VINCOM không thể giống với giá thuê ở 1 khu khác. Chúng ta không thể áp đạt mô hình kinh doanh ở nơi nay cho nơi đầu tư KD B ĐS TMDV ta không thể dập khuôn một cách máy móc cho hđ ở các vùng khác nhau. Ví dụ tại các trung tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh BĐSTMDV nhưng ta không thể mang nó về nông thôn để đầu tư được. Nhà kinh doanh phai có khả năng nhận biết và phân tích được sự tương đồng và khác biệt trong KD giữa các khu đầu tư kinh doanh BĐS TM ở HN không thể giống với các tỉnh là trung tâm kinh tế của miền bắc, mọi hoạt động thương mại diễn ra rất mạnh mẽ ở đây. Các TTTM thường tập trung tại những nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển, ng ười dân có đời sông cao. Đặc điểm KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài BĐS là hàng hoá lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay thế được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS TMDV thì phải có tiềm lực tài chính chi phí xây dựng các toà nhà TTTM cho thuê lớn và thu hồi vốn cũng khá dài . Điều này còn chưa tính dến yếu tố rủi ro khi các văn phòng này được xây dựng việc lên nhưng k có người thuê. Tr ư ớc kia ngu ồn v ốn ch ủ y ếu l à vay của NHTM nhưng nay con thêm nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Bên cạnh đó, các dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn, thu hút sự wan tâm của các nhà đầu tư đến BĐS trình đầu tư phải trải wa nhiều công đoạn vấn đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp đòi hỏi nhà kinh doanh VPCT phải có tri thức. Đặc điểm là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư B ĐSTMDV nói riêng phải có kiến thức sâu rộng kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh à đ ầu t ư cần phải có kiến thức đặc thù của ngành từ đó đưa ra những quyết định chính xác va hiệu wả. THỰC TIỄN VN Trong khi các dự án căn hộ, đất nền dự án đang giảm giá, hoặc giãn tiến độ thì nhiều dự án bất động sản thương mại vẫn mạnh dạn triển khai. khó khăn của các công ty bất động sản hiện nay là giá vật liệu xây dựng tăng rất mạnh. Tuy nhiên, giá đất đang giảm nhiệt do thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm nên “bù qua, sớt lại cũng cân bằng được”. Bà Tranh khẳng định, thị trường bất động sản đang đHàng loạt doanh nghiệp khó khăn về vốn, tình trạng sang nhượng dự án đang diễn ra trong thị trường căn hộ cao cấp và đất dự án. Tuy nhiên, trong bộn bề khó khăn đó, cơ hội đang đến với những chủ đầu tư trường vốn với những dự án bất động sản thương mại. Đó cũng là điểm sáng cho thị trường ảm đạm hiện băng nhưng chỉ ở loại căn hộ và đất dự án. Còn mảng bất động sản thương mại thì vẫn luôn nóng. Điều mà các nhà đầu tư cần quan tâm đến là nên đầu tư KD BĐS TMDV như thế nào cho phù hợp với từng khu vực. sử dụng va huy động vốn cho phù hợp đồng thời co biện pháp thu hút các nhà đầu tư vao BĐS của mình. CÂU5. . PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT BĐS CÔNG NGHIỆP. LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM Đăc điểm KD BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của pháp luật va chính sách Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản được hình thành. Thị trường bất động sản là sự mua bán, trao đổi bất động sản, là thị trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… bất động sản trong phạm vi không gian và thời gian nhất địnhNhà nươc quản lý toàn bộ BĐS thông wa luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS…Nhà đầu tư muốn kinh B ĐS CN phải am hiểu luật pháp và các chính sách của nha nước trong từng thời kì, từng khu vực..từ đó tìm ra cách thưc, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thị trường. Đ ất nước ta đang trong tién trình CNH-HĐH nên vấn đề xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất đang được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho những khu này sẽ tăng lên ha và ha vào năm 2020. Năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng 113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng 27 khu cũ. Những con số trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng. Đây cũng là thị trường nhận được nhiều sự quan tâm của nhà nươc và các tỉnh thành. Các nhà đầu tư nhạn được nhiều sự ưu ái như giảm thuế đất, hỗ trợ vốn…Tuy nhiên các nhà đầu tư cũng phải tuân theo 1 số quy định như môi trường, giải quyết việc cho người dân mất đất… Từ nhiều ưu đãi, hoạt động ĐT BĐS CN phát triển mạnh mẽ. Nó phát triển mạnh đến mức nhà nước kho co thể kiểm soát được, tỉ lệ lấp đầy chi đạt khoảng 50%.cung đã vượt was cầu Đặc điểm KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac nhau. Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng đối với giá trị của BĐS. Khu công nghiệp được đặt ở vị trí thuận lợi, gần cảng biển, cảng hàng không, ga xe lửa, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật thuận lợi như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống lưới điện quốc gia, hệ thống thông tin, viễn thông; điều kiện về nguồn nhân lực dồi dào; tính hấp dẫn các nhà đầu tư về vị trí và điều kiện sinh hoạt; chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật thấp và được địa phương, các ngành hỗ trợ tạo điều kiện …những điểm trên phải được xem xét trên khía cạnh hiện tại và sự duy trì khả năng ấy trong tương lai. KCN đảm bảo được nhiều điều kiện thuận lợi thì khả năng thành công là rất cao và ngược lại nếu không đáp ứng được các yêu cầu trên thì sẽ rất khó khăn trong quá trình hình thành, phát triển và thu hút đầu tư và hiệu quả đầu tư phát triển KCN sẽ thấp và rất dễ thất những khu vực, địa bần, vị trí khác nhau, thi hoạt động KD BĐS CN cũng khac nhau. Trong 11 tỉnh và thành phố của khu vực đồng bằng sông Hồng, Hà Nội là Thủ đô và là thành phố lớn nhất còn Hải Phòng là thành phố cảng lớn nhất miền Bắc. Nằm giữa 2 thành phố này là tỉnh Hưng Yên và Hải Dương, được nối với nhau bằng quốc lộ 5A và tuyến đường sắt Hà Nội – Hải Phòng. Đường cao tốc ô tô Hà Nội – Hải Phòng vừa được khởi công vào tháng 5/2008 hứa hẹn sẽ tạo điều kiện để phát triển các tỉnh thuộc trục Đông – Tây này. TỪđó ngưòi kinh doanh phải phải có khả năng nhạn biết , phân tích, đánh giá được sự tương đồng và khác biệt trong KD BĐS CN giữa các vùng từ đó có chiến lược kinh doanh phù hợp Đặc điểm KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài BĐS là hàng hoá lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay thế được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS CN thì phải có tiềm lực tài chính. CP cho việc hình thành các BĐS CN rất lớn cp san lấp MB, CP xây dựng CSHT, giải quyết vấn đề môi trường, việc làm cho người dân mất đất…Các dn chỉ vào các KCN khi nó đã hoàn thiện đầy đủ. Nguồn vốn chủ yếu được được huy động từ nguồn vốn đầu tư nuớc ngoài FDI. Hoạt động này cũng hàm chứa rủi ro lớn khi các KCN đươc xây dựng lên mà k có dn thuê . Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, dài hạn., phải đủ tiềm lực về mọi mặt, thương hiệu uy tín. Đặc điểm là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng phải có kiến thức sâu rộng kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh à đầu tư cần làm tốt việc sử dụng vốn để xd BĐS CN, xd BĐS CN như thế nào,làm thế nào để thu hút các nhà đàu tư…Nhà đtư phải có những kiến thức đặc thù của KD BĐS CN để từ đó có những quyết định chính xác, có hiệu quả. Thực tiễn VN Hiện cả nước có dự án có vốn đầu tư nước ngoài trị giá 25,3 tỉ USD, chiếm 72% quỹ đất của khu công nghiệp, khu chế xuất và chiếm 60% nguồn vốn FDI. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp DN trong nước cũng đã đầu tư dự án, tổng giá trị khoảng 437,5 tỉ USD. Tuy nhiên, phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu. Tình trạng này đã khiến hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất tại TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương đang bị “vắt kiệt” với hiệu suất sử dụng gần như 100%. Trong đó, nhiều khu công nghiệp đang phát triển ở giai đoạn 3, 4, thậm chí giai đoạn 5. Ngoại trừ các khu công nghiệp, khu chế xuất mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô, còn lại đều có hệ số sử dụng đất từ 60%-100%. Tình trạng cung không đủ cầu đã khiến các tập đoàn đa quốc gia phải áp dụng phương thức “xí” chỗ trước khi khu đất được xây dựng Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ tăng lên ha và ha vào năm 2020. Năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng 113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng 27 khu công nghiệp cũ. Những con số trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng. Dự báo, thị trường này sẽ sôi động trong vòng một vài năm tới. Tuy nhiên, không nên coi bất động sản công nghiệp là giải pháp kinh doanh thay thế trong một thời gian ngắn. Bởi dù đầu tư ở bất kỳ thị trường nào cũng đều đòi hỏi sự am hiểu và chuẩn bị trong một thời gian nhất định và đã gọi là đầu tư thì phải là đầu tư dài hạn. Nếu các DN có ý định đầu tư thì nên coi đây là thị trường để đầu tư mang tính chiến lược, lâu II Tạo lập doanh nghiệp bất động sảnCâu 1 Cơ hội kinh doanh là gì? Để đánh giá khả năng tận dụng cơ hội kinh doanh, nhà quản trị cần phải chú ý đến nhứng vấn đề gì? Hãy phân tích những vấn đề lời Cơ hội kinh doanh là dịp, thời điểm kinh doanh gặt hái được thành công. Cơ hội kinh doanh bds là dịp, thời điểm kinh doanh bds gặt hái được thành công. Khi nói đến cơ hội kinh doanh là nói đến những tác động của môi trường kinh doanh đến kinh doanh một lĩnh vực, một mặt hàng nào đó. Cơ hội kinh doanh là khách quan, là tất yếu của thị trường với quan hệ cung, cầu và giá cả. người kinh doanh phải phân tích nhận biết đánh giá được cơ hội kinh doanh và tận dụng cơ hội đó. Các yếu tố liên quan đến cơ hội kinh doanh cũng là những vấn đề nhà quản trị cần phải chú ý đến để đánh giá khả năng tận dụng cơ hội kinh doanh – Phải có năng lực nhận định, đánh giá và xác định đúng cơ hội. – Phải có đầy đủ điều kiện, nguồn lực và bản lĩnh để tận dụng. Phân tích cơ hội kinh doanh Đánh giá cơ hội kinh doanh Thực chất là điều tra, nắm bắt tình hình cầu, cung và giá cả của những bất động sản và dịch vụ bất động sản có cơ hội trên thị trường. Đánh giá mức độ rủi ro và khả năng chống đỡ Rủi ro về tài sản Rủi ro về những vấn đề pháp lý kinh doanh Những rủi ro của thị trường Người kinh doanh, khi tạo lập doanh nghiệp cần phải phân tích, dự báo tất cả những rủi ro, so sánh với các lĩnh vực khác, so sánh với những cơ hội kinh doanh đề xác định khả năng chống đỡ, dự tính kết quả và hiệu quả của đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính khả thi của doanh nghiệp khi bắt đầu những hướng kinh doanh mới. Phân tích ví dụ về cơ hội kinh doanh bds ở việt nam để làm rõ những vấn đề mà nhà quản trị cần phải chú ý tới Với kinh nghiệm hơn 15 năm kinh doanh thành công, bà Hạnh cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản, điều cốt yếu đầu tiên là phải biết nắm bắt cơ hội đầu tư. “Cơ hội không tự nhiên đến mà mọi người phải đi tìm kiếm cơ hội”, trong quá trình tìm kiếm ấy, việc xác định đâu là thời điểm mà ta có thể chớp lấy cơ hội đầu tư là hết sức quan trọng. Thịtrường bất động sản Việt Nam sở dĩ luôn nóng lạnh bất thường, thậm chí có những “cơn sốt ảo” cung thừa và cầu thiếu không thể liên thông được với nhau có nguyên nhân từ tâm lý kinh doanh kiểu “đám đông” của nhiều nhà đầu tư. Khi thị trường “sốt” thì vô số người “lao” vào mua đất, mua nhà với giá “trên trời”, tới khi thị trường “hạ nhiệt” xuống dốc thì số này thua lỗ, không còn ai thiết tha với bất động sản khiến thị trường càng “đóng băng”. Theo quan điểm của bà Hạnh, thời điểm thị trường ảm đạm chính là lúc những nhà đầu tư khôn ngoan cần đẩy mạnh kinh doanh, hơn nữa dòng tiền cần được luân chuyển để sinh lời không thể nằm im ở một mảnh đất nào đó. Trong kinh doanh bất động sản, không nhất thiết nhàđầu tư cần phải có một lượng vốn lớn, quan trọng là phải có tầm nhìn về xu hướng phát triển của thị trường. Cần tìm mua những bất động sản từ lúc chúng có giá trị thấp là một ao hồ hoặc đầm lầy chỉ 2-3 triệu đồng/m2 thậm chí vài trăm nghìn đồng 1m2 , nếu vị trí đó được xác định là sẽ phát triển thành khu đô thị thì giá trị sau đó sẽ cao gấp nhiều lần. Trong trường hợp không thể bán khu đất đó với giá cao thì đó cũng là khối tài sản có giá trị thừa kế hoặc giá trị vay thế chấp ngân hàng, với nhiều người đây còn là nguồn thu nhập thụ động ổn định khi đem đất/nhà cho thuê. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản cũng córủi ro rất lớn, đó là khi nhà đầu tư mắc sai lầm trong việc đánh giá lợi nhuận của tài sản. Một nhà đầu tư ở Đà Nẵng đã mất trắng 5 tỷ đồng do “lỡ tay” mua một khu đất rộng 1000 m2 nằm trong vùng quy hoạch của thành phố chỉ được đền bù vài trăm triệu đồng. Do đó, lời khuyên với các nhà đầu tư là phải quan tâm tới tính pháp lý của bất động sản trước khi đặt bút ký mua. Miếng đất dù có vị trí địa lý đẹp, địa thế tốt nhưng nếu là đất quy hoạch hoặc đất tranh chấp thì nhất thiết nên từ chối. Còn nếu đã thẩm định chắc chắn về các điều kiện pháp lý, khả năng sinh lời cao, hợp với năng lực bỏ vốn thì nhà đầu tư chỉ cần quyết đoán để không bỏ lỡ cơ hội mua vào, nếu không thể tự quyết định hãy tìm tới các tư vấn viên, hoặc những người có kinh nghiệm để thoát khỏi tâm lý “sợ mất”. Cũng tại buổi hội thảo, đại diện Công ty Cổ phần Bấtđộng sản An Khang chia sẻ thông tin về những vịtrí bất động sản có thể sinh lời cao hiện nay tại Hà Nội. Theo đó, các vị trí thuộc thành phố Hà Đông cũ như khu Văn Quán, Văn Khê chưa bao giờ đứng giá trong 3 năm trở lại đây, trừ khu Văn Phú ít biến động hơn trong năm 2008. Ngoài ra, các khu Vân Canh, Tây Mỗ cũng là gợi ý mà các nhà đầu tư có thể tham khảo. Bằng kinh nghiệm của cá nhân, bà Hạnh cho rằng, hiện đang là thời điểm thích hợp để đầu tư bất động sản. Nhậnđịnh trên là có cơ sơ, vì theo ông Đặng Quang Phán, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, dự báo, tới năm 2010, dân số cả nước là 93 triệu người, bình quân mỗi người dân đô thị sẽ có 80 m2 đất đô thị. Riêng tại Hà Nội, quỹ nhà, đát tái định cư cần khoảng lô đất căn hộ và khoảng căn hộ chung cư, tổng diện tích đất sử dụng tái định cư khoảng 70 ha; Tp Hồ Chí Minh cần tái định cư gần hộ dân ở ven kênh rạch, khu đô thị mới Thủ Thiêm cần gần 100 ha đất; thủy điện Sơn La cần hơn 600 ha để tái định cư cho đồng bào dân tộc…Câu 2 Có cơ hội kinh doanh nào cho một cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng muốn được tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản độc lập không? Hãy luận giải điều đó trên cả giác độ lý luận, pháp lý và thực lời Tại Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2007 quy định rất rõ hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản; K2 – Điều 8 Luật kinh doanh Bất động sản có quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; và NĐ153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 – Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với một tổ chức, cá nhân Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản – Điều kiện thành lập doanh nghiệp Điều kiện thành lập doanh nghiệp Theo quy định tại Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005, Các cá nhân muốn thành lập doanh nghiệp tư nhân phải đáp ứng các điều kiện sau đây 1. Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 2. Tổ chức, cá nhân sau đây không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam a Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình; b Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; c Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam; d Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác; đ Người chưa thành niên; người bị hạn chế hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự; e Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh; g Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản Từ những điều trên thì có thể kết luận rằng “ có cơ hội kinh doanh cho một cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bds nhưng muốn được tham gia vào hoạt động kinh doanh bdx độc lập nếu người đó có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. và không vi phạm các điều nêu ở 3 Vì sao muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã? Điều đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào?Bài làm Trên thực tế cho thấy các cá nhân không thành lập doanh nghiệp cũng như hợp tác xã vẫn có thể tham gia kinh doanh bất động sản tại sao muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp bởi lẽ Đảm bảo tính pháp lý Pháp luật nhà nước Việt Nam có quy định các Doanh nghiệp hoặc HTX khi muốn tham gia kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp , hơn nữa bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn vì vậy cần phải thành lập DN hoặc HTX để tạo sự minh bạch trong các hợp đồng kinh tế, hạn chế những tranh chấp không đáng có Tạo niềm tin với đối tác và khách hàng Việc thành lập doanh nghiệp hoặc HTX cần =>>6 tỷ , hơn nữa phải có địa điểm giao dịch , giấy phép kinh doanh, khi khách hàng đến DN hoặc HTX để giao dịch mua bán thấy yên tâm, tin tưởng=>> Xuất hiện nhu cầu mua và hành vi bán nhiều hơn Có cơ hội mở rộng quy mô kinh doanh Nhiều doanh nghiệp hoặc HTX hiện nay đã chú ý tới việc thiết lập site để giới thiệu hình ảnh về doanh nghiệp của thông tin của doanh nghiệp tới khách hành cũng như đối tác một cách rộng rãi hơn, thêm vào đó là những báo cáo tài chính hàng năm. Những thông tin cụ thể về doah nghiệp, từ đó khách hàng cũng như đối tác tiếp nhận thông tin về doanh nghiệp ngày càng rộng rãi =>> Tìm được nhiều người có nhu cầu mua và bán bất động sản Những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thành lập doanh nghiệp hoặc HTX rõ ràng tác động mạnh đến thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn nhất là giúp cho quá trình giao dịch mua và bán được thuận lợi hơn, ít gặp rắc rối hơn và những quyết định đồng thời nhanh chóng được xuất hiện hơn. Trước đây nếu như không thành lập doanh nghiệp hoặc HTX hai bên trao đổi mua bán còn rất xem chừng nhau vì còn rất nhiều hoài nghi về phía đối tác ? Mọi hành vi dẫn tới quyết định mua và bán rất gượng và luôn ở tình trạng xem chừng đối khi thành lập doanh nghiệp, chúng ta tin tưởng nhau hơn, mọi hoài nghi về nhau gần như biến mất, bởi vì nếu có xảy ra tranh chấp hoặc sự cố thì dễ dàng kiện tụng doanh nghiệp này hoặc HTX kia làm ăn không trung thực=>> tạo được như cầu cũng như nguồn cũng bất động sản rõ rệtCâu 4 Khi đầu tư dự án vào các dự án hạ tầng các khu công nghiệp và các đô thị mới , loại hình doanh nghiệp nào phù hợp nhất? Vì sao? Lấy ví dụ thực tế minh làm Để làm những dự án có quy mô lớn có hai yếu tố cần bàn đến đó là Vốn và phương cách quản lý a Xét vấn đề về với các dự án nêu trên chỉ có doah nghiệp nhà nước hoặc các công ty cổ phần mới có thể làm được các dự án đó b Với doanh nghiệp nhà nước .Họ mạnh bởi lượng vốn của họ khá lớn, nguồn vốn của họ được tài trợ bởi nhà nước và vốn quốc tế rót vào, tiềm lực tài chính của họ rất mạnh, giúp họ có đủ tài chính để có thể tham gia các dự án lớn hơn nữa họ có ưu thế mạnh về quy hoạch đất đai, giải phóng mặt bằng giúp cho quá trình cũng như tiến độ xây dựng tiến hành được nhanh chóng như cách quản lý của các doanh nghiệp này là vấn đề đáng bàn, đó sự quản lý cồng kềnh, phiền hà thêm vào đó là sự thụ động tiếp cận với thị trường vì vậy mẫu mà cũng như kinh nghiệm làm sản phẩm không được cao, c Nói về công ty cổ phần bản thân họ là sự phát huy tổng hợp về trí lực, tài lực, kinh nghiệp quản lý vì vậy họ chính là những ứng viên có khả năng nhất Họ có thể huy động vốn từ các cổ đông, vay ngân hàng thương mại, hoặc phát hành thêm cổ phiếu vấn đề tài chính họ hạn chế hơn doanh nghiệp nhà nước nhưng đổi lại họ là những người quản lý nhạy bén, biết nắm bắt cơ hội cũng như có những chiến lược , kinh nghiệm thực hiện dự án vì vậy họ hoàn toàn có thể xây dựng được những công trình lớn như thế Ví dụ Thực tế ở việt nam có rất nhiều công ty cổ phần xây dựng đã tham gia xây dựng rất nhiều công trình có tầm cỡ như Công ty cổ phần vinaconex-1 xây dựng trug tâm hội nghị quốc gia một công trình tầm cỡ việt nam, ,,,,,, tự lấy ví dụCâu 5 Khi đầu tư vào những bất động sản nhỏ, ngắn hạn, vào những lĩnh vực tư vấn, DV nhỏ lẻ hoặc tham gia vào từng khâu trong KDBĐS, nên lựa chọn loại hình DN nào? Vì sao ? Lấy VD thực tế để minh lời Nên lựa chọn loại hình doanh nghiệp tư nhân bởi vì – Các doanh nghiệp này do là của các cá nhân nên có ưu điểm là đơn giản, ngọn nhẹ, năng động, nhạy bén và tính hiệu quả thường cao – Do là của các cá nhân nên không đòi hỏi vốn lớn, phù hợp với những BĐS nhỏ, ngắn hạn – Các doanh nghiệp tư nhân bị hạn chế bởi vốn, tri thức, kinh nghiệm kinh doanh, năng lực quản trị kinh doanh, uy tín…vì thế không đủ điều kiện để thực hiện những dự án lớn, dài hạn Ví dụ minh họaCâu 6 trong hoạt động KDBĐS, các DN có vốn đầu tư nước ngoài nên đầu tư vào lĩnh vực nào? Vì sao? Lấy VD thực tế minh lời Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thường phù hợp với các lĩnh vực đầu tư xây dựng BĐS có quy mô, giá trị lớn, có trình độ kỹ thuật, công nghệ cao, trong tư vấn, môi giới, trong quản lí các bất động sản lớn. Lí giải điều này Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có tiềm lực về tài chính, thương hiệu, uy tín, có trình độ quản lí cao, dày dặn kinh nghiệmCâu 7 chương II Trong hoạt động kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp nhà nước nên tập trung đầu tư vào những lĩnh vực kinh doanh nào? Vì sao? Lấy ví dụ minh doanh nghiệp NN nên tập trung đầu tư vào tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê và cho thuê mua. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng. Xây dựng các công trình BĐS lớn, quy mô, trọng điểm quốc gia, vùng, cơ sỏ hạ tầng. Do Ưu điểm của doanh nghiệp nhà nước là có nguồn lực đầu tư lớn nguồn vốn của nhà nước, hỗ trợ quốc tế có nhà nước đảm bảo; ưu thế về đất đai theo quy hoạch. Sự quan tâm của nhà nước và tạo nhiều cơ hội để thực hiện vai trò gương mẫu, chủ đạo trong nền kinh tế. Bên cạnh đó nhược điểm của doanh nghiệp NN là tổ chức quản lý, bộ máy cồng kềnh, cơ chế quản lý kém hiệu quả, thiếu nhạy bén với thị trường hơn các loại hình doanh nghiệp khác nên DNNN không hợp với lĩnh vực dịch vụ tiếp cận thị trường như môi giới, quản lý vận hành … sẽ không nên chọn loại hình doanh nghiệp này. VD Tổng công ty Xây dựng Sông Đà là tổng công ty xây dựng nhà nước đã tham gia lĩnh vực xây dựng các công trình cầu, đường giao thông, những tòa nhà với quy mô rất lớn cò giá trị trăm tỷ đồng. Với ưu thế của công ty NN và biết xác định đúng lĩnh vực kinh doanh BĐS nên công ty đã phát triển và lớn mạnh rất nhanh, trở thành thương hiệu nổi tiếng trên thị 8 chương II Hãy cho biết các lĩnh vực hoạt động của công ty BĐS. Theo em lĩnh vực nào có cơ hội phát triển nhất? Vì sao?*Các lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp BĐS 1. Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây – Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. – Mua nhà, xây dựng công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua. – Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại – Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. – Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. 2. Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây – Dịch vụ môi giới BĐS – Dịch vụ định giá BĐS – Dịch vụ sàn giao dịch BĐS – Dịch vụ tư vấn BĐS – Dịch vụ đấu giá BĐS – Dịch vụ quảng cáo BĐS – Dịch vụ quản lý BĐS 3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS và kinh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây – Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. – Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng – Kinh doanh dịch vụ BĐS – theo những quy định cụ thể của Chính phủ * Theo em trong các lĩnh vực hoạt động của DN BĐS, ở Việt Nam hiện nay các lĩnh vực sau có cơ hội phát triển nhất – Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. – Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại – Dịch vụ môi giới BĐS – Dịch vụ sàn giao dịch BĐS Do trong tình hình hiện nay xã hội đang tập trung vào sản phẩm nào trong lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng ra tăng. Các dự án đô thị mới, đặc biệt là các căn hộ trung cư đang mọc lên ngày càng nhiều vì giá đất và giá nhà ở quá đắt. Trong các lĩnh vực trên các nhà đầu tư đã biết phân khúc thị trường khá rõ ràng để tận dụng được tối đa các cơ hội phát triển, hướng tới những người có mức thu nhập khác nhau. Nhu cầu nhà ở hiện nay tại Việt Nam đang là vấn đề cấp thiết, mà trong năm qua khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng toàn cầu, khả năng thanh toán của người dân bị hạn chế so với những năm trước, do vậy đầu tư tạo lập nhà, bán hoặc cho thuê vẫn luôn là thị trường sôi nổi. Nước ta đang trên đà phát triển, các công ty mở ra ngày càng nhiều nhu cầu văn phòng, trụ sở công ty mua hoặc cho thuê cũng rất lớn. Bên cạnh đó kinh doanh BĐS ở nước ta còn chưa chuyên nghiệp, tính cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài còn thấp nên dịch vụ môi giới và sàn giao dịch rất cần thiết. Các nhà tư vấn khi đã chuẩn bị đủ nguồn lực thì tham gia vào lĩnh vực này sẽ thu được những kết quả cao do nhu cầu thị trường là quá III QTSX công trình BĐSI. QTSX công trình BĐS II. QT Nhân lực trong DN BĐS Câu 1 Quản trị nhân lực trong kinh doanh bất động sản là tổng thể tất cả các hoạt động nhằm thu hút, phát triển để có được số lượng, chất lượng nhân lực tốt, trên cơ sở đó tổ chức, bố trí, sử dụng nguồn nhân lực phù hợp với yêu cầu của các hoạt động kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả và bền vững xây dựng công trình bất động sản cần quan tâm đến một số nội dung cơ bản của quản trị nhân lực, đó là + Hoạch định nguồn nhân lực Vì trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần duy trì sự ổn định tương đối giưa các bộ phận và hạn chế sự thuyên chuyển vì vậy việc hoạch định chính xác nhu cầu sẽ giúp doanh nghiệp ổn định hơn về nhân sự. +Tuyển dụng nguồn nhân lực Kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh doanh mới nhưng lại có rất nhiều bộ phận và nhiều người tham gia, vì vậy quà trình tuyển dụng phải đáp ứng đúng nhu cầu, có thể sử dụng nhiều phương pháp thu hút nhân lực cho doanh nghiệp + Đào tạo, phát triển Do số lượng người chuyên gia về lĩnh vực bất động sản vẫn còn ít, đặc biệt trong thẩm định giá, vì thế hoạt động đào tạo và phát triển nguồn nhân lực để nâng cao kĩ năng, trình độ cũng là một nội dung cơ bản trong kinh doanh bất động sản. + Đánh giá năng lực thực hiện của nhân viên Người quản lý nguồn nhân lực phải am hiểu, bao quát và đánh giá được kết quả lao động của nhân viên ví sản phẩm kinh doanh bất động sản rất đa dạng và phân tán , cần phải có cơ chế kiểm tra, giám sát và đánh giá từng hoạt động. + Quản trị tiền lương, thưởng Đây là lĩnh vực kinh doanh có cơ cấu lao động thay đổi có thể mang tính thời vụ, vì vậy chế độ thù lao đối với mỗi đối tượng là khác nhau. Trong các nội dung trên , hoạch định nguồn nhân lực là nội dung quan trọng nhất, vì nhu cầu về nhân lực trong mỗi bộ phận là thay đổi và nó đòi hỏi sự tham gia của rất nhiều người. Kinh doanh bất động sản là quá trình đầu tư dài nên cần sự ổn định tương đối về nhân lực giữa các bộ phận và hạn chế sự thuyên chuyển. Việc hoạch định nhu cầu nguồn nhân lực sẽ giúp doanh nghiệp có một cơ cấu lao động ổn định nhất trong từng bộ phận chuyên gia môi giới, chuyên gia tư vấn khách hang, đội ngũ nghiên cứu, khảo sát thị trường,…Câu 2 Theo cấp và lính vực trong hệ thống quản trị có những nhóm nhân lực sau+ Theo cấp *Quản trị cấp cao Tổng giám đốc điều hành mọi hoạt động công ty bất động sản Quản trị cấp trung gian Trưởng phòng ban trong công ty trưởng phòng nghiên cứu thị trường, trưởng phong định giá bất động sản… Quản trị cấp cơ sở Trưởng các nhóm làm việc Các trưởng phòng ban + Theo lĩnh vực *Môi giới bất động sản, Tư vấn bất động sản, Định giá bất động sản, kinh Kinh doanh mua bán cho thuê bất động sản Các hoạt động hỗ trợ khác Điều tra, nghiên cứu thị trường… Đầu tư, bán đấu giá bất động sản Trong kinh doanh bất động sản văn phòng cho thuê ,nhóm nhân lực về đầu tư xây dựng các văn phòng cho thuê là quan trọng nhất. Vì hiện nay dịch vụ văn phòng cho thuê ngày càng phát triển, từ đó việc đầu tư xây dựng các văn phòng cho thuê, nghiên cứu thị trường để việc đầu tư có kết quả vấn đề cơ bản nhất. Đối tượng khách hang chính la các doanh nghiệp đang muốn mở chi nhánh, văn phòng đại 3 Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có thời gian đầu tư kéo dài, Điều đó dẫn đến+ Đòi hỏi có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định. Đó là nhóm hoạch định chiến lược. + Trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực cần duy trì sự ổn định tương đối giữa các bộ phận và hạn chế sự thuyên chuyển. Ví dụ Dịch vụ môi giới cần chuyên gia môi giới, tiếp khách hang, phân tích cho khách hang… nhưng đằng sau chuyên gia môi giới đó cần một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp nghiên cứu và khảo sát thị trường. Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng bất động sản công nghiệp + Cần phải có nhóm nhân lực trong lĩnh vực xây dựng, những chuyên gia về công nghệ, dây chuyền sản xuất…. Có cơ chế quản lý, kiểm tra và giám sát đi liền với quá trình tổ chức để đảm bảo công trình đảm bảo chất lượng và có thể khai thác, sử dụng. +Người quản lý có am hiểu rộng và có tính bao quát đến toàn bộ qua trình từ khi chuẩn bị đầu tư, thực hiện xây lắp và đưa công trình vào sử dụng đúng tiến độ đã hoạt động. + Do đây là quà trình đầu tư kéo dài cần có cơ chế phối kết hợp giũa lao động thường xuyên và lao động thời vụ , điều hoà lao động giữa các hạng mục công trình từ đó đảm bảo một cơ chê nguồn lực ổn định 4 kinh doanh bất động sản là lĩnh vực thường có thời gian đầu tư kéo dài. Điều đó có ảnh hưởng gì đến quản trị nhân lực?Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp. Câu trả lời Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kéo dài dẫn đến quản trị nhân lực phải mang tính ổn định vì vậy yêu cầu với quản trị nhân lực là – có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định. Đó là nhóm hoạch định chiến lược. Kinh doanh bất động sản cần có thời gian, và cần có chiến lược lâu dài, tính toán kỹ lưỡng, không thể chỉ trong ngày một ngày hai mà thu được vốn, và lợi nhuận ngay được, do vậy đòi hỏi người quản lý cần phải có một nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định, không thể nóng vội, người quản lý và nhóm cần phải đánh giá tình hình, nghiên cứu thị trường bất động sản, chờ thời cơ chin muồi để tiến hành kinh doanh bất động sản. Nếu nhóm mà không kiên nhẫn, việc đầu tư bất động sản lâu làm mọi người trong nhóm hoang mang, thì khó lòng có thể duy trì được nhóm và định hướng chiến lược lâu dài, do đó cần phải chú trọng đến việc xây dựng lực lượng cốt yếu, có chất lượng cao, duy trì ổn định. – trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần duy trì sự ổn định tương đối giữa các bộ phận, và hạn chế sự thuyên chuyển. Việc hạn chế thuyên chuyển nhiều, sẽ làm nhân viên hoang mang, mất lòng tin vào công ty, có người thì thích làm ở nhiều bộ phận, nhiều vị trí, nhưng thường thì mọi người thích ổn định công việc hơn, hơn nữa, kinh doanh bất động sản là một linh vực có thời gian đầu tư kéo dài, do vậy sự thuyên chuyển nhiều sẽ làm người nhân viên lại phải học hỏi, và tìm hiểu bất động sản mới, mất thêm thời gian. Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai. Thị trường bất động sản được dự kiến là sẽ sôi động trong vài năm tới, năm 2015 dự kiến sẽ xây dựng113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng 27 khu cũ, con số đó cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng, do vậy nếu chủ đầu tư định đầu tư vào lĩnh vực này thì nên tìm hiểu, có sự am hiểu, và chuẩn bị trong một thời gian nhất định và đã gọi là đầu tư dài hạn, có tầm nhìn dài hạn chứ không phải chỉ đầu tư manh mún, nhỏ lẻ Do quá trình đầu tư thường kéo dài, khi tiến hành đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp thì phải tìm hiểu kỹ càng về nhu cầu thị trường và điều kiện thuận lợi tại địa điểm đầu tư, bởi vì khu công nghiệp ngoài yếu tố mặt bằng ,các yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông như đường xá, cầu cảng cũng tác động rất lớn đến khía cạnh dầu tư, nếu tìm hiểu không kỹ, quá trình đầu tư thì dài sẽ dân đến thiệt hại về kinh tế, tiền của cho nhà đầu tư, do vậy, cần cử một nhóm nhân viên tiến hành điều tra trước khi quyết định đầu tư, và người quản lý sẽ giám sát hoạt động của nhóm nhân viên, để xem hiệu quả của công việc, và tính khả thi của dự án đầu 5 đặc điểm kinh doanh bất động sản là mang tính đa dạng và phân tán, đặc điểm đó ảnh hưởng gì đến quản trị nhân lực. liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng khu đô thi lời – vì sản phẩm bất động sản không phải là sản phẩm đồng nhất, nó là sản phẩm dị biệt, có rất nhiều sản phẩm trung gian tham gia vào. – quá trình kinh doanh bất động sản có nhiều bộ phận, nhiều người tham gia vào. Do vậy yêu cầu là quá trình tổ chức lao động phải phù hợp với tính chất đa dạng, phân tán của công việc và đồng thời phải có cơ chế quản lý, kiểm tra, giám sát đi liền với quá tình tổ chức Quản lý nguồn lực rất phức tạp, khó khăn dẫn đến người quản lý phải là những người có được am hiểu rộng và có tính bao quát, người đó phải có khả năng nhìn nhận, đánh giá kết quả lao động với nhiều giác độ khác nhau. Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỗi một khu đô thị có một đặc thù, phải tìm hiểu vị trí của mình để phát huy. Chẳng hạn khi nói đến đặc thù hà nội là hệ thống cây xanh, ao nước mặt hồ, do vậy nhà quản lý phải dựa vào đó để định hướng phát triển, xây dựng khu đô thị. Khi quyết định đầu tư vào khu đô thị, người quản lý phải xác định được các yếu tố sự an cư, tính cạnh tranh, tình hình tài chính… để có thể đầu tư hiệu quả. Khi xác định đầu tư vào khu đô thị, người quản lý còn phải chú trọng đến trường học, cơ sở y tế, chợ búa… đây là những sản phẩm trung gian tham gia cùng quá trình đầu tư, vì vậy khi đầu tư vào khu đô thị mới thì phải chú ý đến vấn đề này. Sự bất cập trong quá trình đầu tư đô thị mới rất nhiều, như là tình trạng xuống cấp nhanh chóng của cơ sở hạ tầng, do vậy phải có cơ chế quản lý, kiểm tra, giám sát đi liền với quá trình tổ chức. III. QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 1. Hãy cho biết các mối quan hệ tài chính của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trong một doanh nghiệp DN BĐS nói riêng hay DN hoạt động trong nền kinh tế nói chung thì đều có các mối quan hệ tài chính-tiền tệ cơ bản sau – Quan hệ tiền tệ với khách hàng KH; – Quan hệ tiền tệ với nhà cung ứng NCƯ; – Quan hệ tiền tệ với người lao động NLĐ; – Quan hệ tiền tệ với Nhà nước NN; Để làm rõ thêm những mối quan hệ này ta đi sâu phân tích từng mối quan hệ như sau 2. Phân tích vai trò của quản trị tài chính trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Quản trị tài chính DN là việc lựa chọn và đưa ra các quyết định tài chính, tổ chức thực hiện các quyết định đó nhằm đạt được mục tiêu hoạt động tài chính của doanh nghiệp, đó là tối đa hoá lợi nhuận, làm tăng giá trị doanh nghiệp và khả năng cạnh tranh của DN trên thị trường. Vai trò của hoạt động quản trị tài chính trong doanh nghiệp bao gồm – Huy động và bảo đảm cung cấp đầy đủ, kịp thời vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp; – Tổ chức sử dụng vốn sản xuất kinh doanh tiết kiệm và hiệu quả cho doanh nghiệp; – Giám sát kiểm tra thường xuyên, chặt chẽ các mặt hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. 3. Hãy cho biết các loại thuế và cách tính thuế đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Thuế là khoản tiền mà các cá nhân và tổ chức bắt buộc phải đóng góp theo nghĩa vụ vào Ngân sách Nhà nước theo luật định để đáp ứng các nhu cầu chỉ tiêu của Nhà nước vì phúc lợi xã hội, vì sự phát triển đất nước. Ở nước ta, chính sách thuế là một công cụ quản lý vĩ mô quan trọng, thường xuyên được sử dụng để điều tiết các mối quan hệ cung cầu, cũng như để tác động một cách gián tiếp hành vi của các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh tế quốc dân. Hiện nay, hệ thống thuế nước ta bao gồm 10 sắc thuế sau sử dụng đất nông nghiệp; chuyển quyền sử dụng đất; nhà, đất; tài nguyên; GTGT; xuất nhập khẩu; thu nhập doanh nghiệp; thu nhập đối với người có thu nhập cao, tiêu thụ đặc biệt và môn bài. Sau đây là các loại thuế và cách tính thuế đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS gồm 1. Thuế sử dụng đất Thuế sử dụng đất là thuế… Đối với đất Nông nghiệp việc tính thuế được dựa theo – Diện tích đất sử dụng; – Hạng đất sử dụng, hạng đất được phân loại căn cứ vào 5 yếu tố Chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, điều kiện tưới tiêu. Đối với đất trồng cây hàng năm có 6 hạng, đối với đất trồng cây lâu năm có 5 hạng. – Mức thuế suất tức là định suất thuế tính bằng kg thóc theo các hạng đất. Đối với đất ở Căn cứ theo pháp lệnh sửa đổi bố sung một số điều của pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/07/1992, mức thuế đất quy định như sau – Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn mức thuế đất bằng 03 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất Nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất của thành phố, thị xã, thị trấn; – Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông, mức thuế bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng ven của loại đô thị và trục giao thông chính. – Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi mức thuế đất bằng 01 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã. 2. Thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất là… Căn cứ điều 07 của Luật số 17/1999/QH10 về sử đổi, bổ sung một số điều của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được Quốc hội thông qua ngày 22 tháng 06 năm 1994 thì mức thuế suất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định như sau – Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thuế suất là 2%. – Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác đất phi nông nghiệp thuế suất là 4%. 3. Thuế trước bạ Thuế lệ phí trước bạ là … Căn cứ Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị địng số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ ta có cách tính thuế trước bạ đối với BĐS như sau Miễn thuế trước bạ đối với nhà ở, dất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; phương tiện thuỷ nội địa không có động cơ trọng tải toàn phần đến 15 tấn hoặc phương tiện có động cơ tổng công suất máy chính đén 15 mã lực hoặc phương tiện có sức chở người đến 12 người. Tính thuế theo tỷ lệ % thu lệ phí trước bạ được quy định đối với BĐS như sau Nhà đất là 0,5%. 4. Thuế Thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Thuế TNDN là loại thuế đánh trên thu nhập của DN nói chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng phải chịu sắc thuế này. Thao Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008 thì thuế suất đánh trên thu nhập của doanh nghiệp là 25% 5. Thuế Thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS Ngày 21/11/2007 Quốc ban hành Luật Thuế Thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 đã quy định về việc đóng thuế thu nhập cá nhân và nó cũng ảnh hưởng tới thu nhập của các cá nhân, tổ chức có thu nhập từ hoạt động mua bán hay chuyển nhượng BĐS. Sắc thuế này nhắm tới thu nhập nói chung nhưng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ hoạt đông BĐS là lớn hơn cả. Các văn bản dưới Luật Thuế Thu nhập cá nhân gồm – Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 08/09/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2009. – Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài Chính ban hành hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP. – Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/03/2009 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008. – Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/08/2009 của Bộ Tài Chính ban hành hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản. Theo Thông tư 161 thì đối tượng phải nộp thuế Thu nhập cá nhân TNCN bao gồm Cá nhân chuyển nhượng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cá nhân được nhận thừa kế, quà tặng đối với trường hợp nhận thừa kế quà tặng là bất động sản. Trừ trường hợp là chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, giữa cha mẹ với con cái; giữa ông, bà với cháu với cháu; giữa anh chị em ruột với nhau hay trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại VN. Theo Luật thuế TNCN, thông tư 84/2008, thông tư 62 quy định áp dụng thuế suất 2% hoặc 25% để tính thuế theo nguyên tắc – Nếu đủ điều kiện xác định được thu nhập chiụ thuế TNCN TNCT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT. – Nếu không xác định được giá vốn hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Trong đó – Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới. – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp. IV Hạch toán KDBĐS Câu 1. Vì sao cần hạch toán KDBĐS? Hạch toán KDBĐS là công cụ & phương pháp quản lý KD bằn việc phân tích & giám sát mọi khoản thu chi trong quá trình hình thành và khai thác sử dụng BĐS để bảo đảm việc KD có lãi. à Cần phải hạch toán KDBĐS vì 1. Để kiểm soát chặt chẽ các chi phí trong quá trình phát triển & khai thác sử dụng BĐS & tìm mọi cách để tối đa hóa lợi nhuận trên cơ sở tiết kiện chi phí, tiết kiệm đất đai, tăng công suất sử dụng & khai thác BĐS. 2. Cho phép tính đúng , đủ các khoản thu, chi liên quan đến quá trình KD, tìm ra các biện pháp điều chỉnh trong khâu tổ chức sản xuất, xây lắp…nhằm giảm chi phí, đồng thời kiểm soát đc các rủi ro trong quá trình đầu tư xây dựng & tiêu thụ SP BĐS trên thị trường . 3. Nâng cao khả năng độc lập, tự điều khiển của người kinh doanh, phát huy tính năng động sáng tạo, nhanh nhạy trong quá trình kinh doanh. Câu 2 Hạch toán KDBĐS có những đặc điểm nào khác vs hạch toán KD các hàng hóa thông thường khác? V. Marketing trong kinh doanh bất động sản. Câu 1 Nội dung Marketing kinh doanh BĐS */ Theo quan điểm hiện đại Marketing là toàn bộ các hoạt động sản xuất kinh doanh, từ phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu thụ thành nhu cầu thật sự về một sản phẩm cụ thể, đến chuyển sản phẩm đó đến người tiêu thụ một cách tối ưu. */ Marketing trong kinhdoanh bất động sản là một quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ đó mà các thành viên xã hội có được những gì họ cần và mong muốn thông qua việc tạo lập, chào bán và trao đổi sản phẩm dịch vụ bất động sản. */ Nội dung Theo quan niệm trên, nội dung của marketing bán BĐS bao gồm tất cả các hoạt động từ tiếp cận phát hiện ra nhu cầu đến đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng về BĐS qua đó đạt được mục tiêu của mình. – Nghiên cứu thị trường BĐS hình thành ý tưởng sản phẩm Có rất nhiều cách thức tiếp thị cho bất động sản cần bán, qua đây chúng ta sẽ nghiên cứu về một trong những cách thức tiếp thị rất hiệu quả trong thực tế liên quan đến bất động sản. + Lập một danh sách tất cả các đặc điểm về bất động sản của mình đang có và sẽ có thể thiết kế một tờ rơi quảng cáo bắt mắt để đưa cho khách hàng tiềm năng, trong đó, những đặc điểm đó được mô tả chi tiết. + Mỗi một bất động sản đều đặc biệt và có địa điểm cụ thể trong đó có cả mặt tích cực và mặt tiêu cực nên cần chuẩn bị một danh sách chi tiết bao gồm cả hai mặt này và soạn sẵn những câu trả lời cho các câu hỏi mà khách hàng có thể hỏi, trong đó nêu bật những điểm tích cực, giảm đến mức tối thiểu những mặt tiêu cực. – Phân đoạn thị trường BĐS. Vdu trong thị trường nhà ở được phân thành nhà ở giành cho người có thu nhập thấp hay phân khúc nhà ở giành cho những người có thu nhập cao… Để từ đó doanh nghiệp chọn được một phân khúc phù hợp với khả năng và năng lực tài chính của doanh nghiệp. – Hình thành dự án. Đây là giai đoạn thiết kế sản phẩm, cụ thể hóa ý tưởng của nhà đầu tư nhằm thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của khách hang. – Xây dựng và phát triển sản phẩm BĐS Nôi dung của marketing trong giai đoạn này là kết nối các bộ phận trong quá trình xây dựng. Sản phẩm của giai đoạn trước là đầu vào cho giai đoạn sau nên có thể coi đây là một quá trình tiêu thụ trong nội bộ doanh nghiệp sản phẩm được bán cho khách hàng bên trong. – Xây dựng chính sách giá. Tùy thuộc vào phân đoạn thị trường, đối tượng khách hàng mà doanh nghiệp đã lựa chọn hoặc chiến lược phát triển của doanh nghiệp, doanh nghiệp có thể sử dụng các chính sách giá khác nhau. Giả sử doanh nghiệp chọn phân khúc nhà trung cư với mức giá trung bình… – Trưng bày bất động sản Sản phẩm đem ra trưng bầy có thể là một mô hình kết hợp với bài trình bầy bằng slide, video, máy tính đều là những công cụ bán hàng tuyệt vời mà ít tốn chi phí. Vấn đề chi phí phụ thuộc và việc doanh nghiệp muốn chúng chi tiết và tầm cỡ như thế nào. – Các chiến lược quảng cáo Quảng cáo là điều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bất động sản, nhưng phải cẩn thận với nó. Bạn nên đăng quảng cáo trên những tờ báo phục vụ những độc giả mà bạn muốn hướng đến. Khi đăng tin bạn nên đặt quảng cáo tại một vị trí thuận lợi trên tờ báo để hầu hết khách hàng mà mình muốn hướng đến sẽ nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẩm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc có thể nhìn thấy. – Tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng Các nhà xây dựng lớn và các nhà đầu tư bất động sản có ngân sách lớn danh cho tiếp thị thường tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng. Ví dụ, nếu bán ngôi nhà đặc biệt trên một sân gôn riêng, hãy tặng cho khách hàng một lượt chơi gôn miễn phí để thu hút họ đến chơi gôn và mua thẻ hội viên câu lạc bộ và có thể nhìn qua các căn dành cho một gia đình ở gần đó được bán với giá cao hoặc các căn nhà ở gần đó có vị trí đẹp hơn. Có nhiều phương thức sáng tạo để các nhà đầu tư có thể tiến hành chương trình xúc tiến bán hàng có hiệu quả. Ví dụ, tổ chức một buổi tiệc ra mắt và mời những người có thể giúp bạn bán được bất động sản, đó là các nhà môi giới bất dodọng sản và các đại lý bán hàng để họ biết có những gì và số tiền hoa hồng họ có thể nhận được qua việc tham gia bán hàng và cho thuê. Nếu bạn không quảng bá và xúc tiến những gì mình cần bán và những gì bạn đang cố gắng để làm thì bạn sẽ không thành công trong việc thu hút khách hàng. – Tiếp thị đến người mua Chiến lược tiếp thị tốt nhất đến người mua bất động sản là thông qua đại lý bán hàng có hiểu biết, thân thiện. Nếu bạn, với tư cách là chủ bất động sản, có những đặc tính như thế thì việc bạn làm đại lý bán hàng hoặc một nhà môi giới có khả năng và có thể công hiến nhiệt huyết cho sản phẩm. Phải đảm bảo rằng họ có đủ các công cụ để thực hiện công việc hiệu quả. Hầu hết mọi người bán hàng có phản ứng rất thiện chí với những người bán hàng có ích nhưng lại cảm thấy không thoải mái với những người quá huênh hoang tự cao. … Câu 2 Trình bầy nhu cầu và động cơ thúc đẩy tiêu dùng BĐS – Nhu cầu là một cảm giác thiếu hụt một cái gì đó. Vậy, nhu cầu tiêu dùng bất động sản chính là nhu cầu về sử dụng loại hàng hóa BĐS nào đó mà hiện tại chưa được đáp ứng. VD nhu cầu được mua nhà trong nước việt kiều, nhu cầu được mua nhà ở HN,… – Động cơ chỉ sức mạnh tác động lên một người hoặc sức mạnh nảy sinh ngay trong lòng anh ta, thúc đẩy người đó hành động hướng tới một mục tiêu nhất định. Trong tiêu dùng BĐS động cơ để một người mua nha có thể là để ở, để kinh doanh, cho thuê,…đó chính là mục tiêu của việc mua nhà để j. có thể coi mục tiêu là động cơ động lực để hành động thỏa mãn nhu cầu – Quan hệ giữa động cơ và nhu cầu Một người bắt đầu hoạt động thường có động cơ là nhằm thỏa mãn những nhu cầu còn chưa được bù đắp. Ngược lại, khi một nhu cầu đã được thỏa mãn, thì động cơ làm việc cũng biến mất theo. Nhu cầu và động cơ lúc nào cũng đi kèm với nhau. Câu 5 Trình bày chiến lược sản phẩm và dịch vụ trong Marketing bất động sản.– Marketing thương hiệu làm thế nào để khuyeech trương và tạo thanh thế cho một thương hiệu trong dài hạn. – Marketing chủng loại sản phẩm làm thế nào để tất cả các sản phẩm trong chủng loại đều được khách hàng chấp nhận và quyết định về các thời điểm giới thiệu hoặc rút lui sản phẩm. – Marketing sản phẩm mới nên chào hàng sản phẩm mới nào, khi nào, ở đâu và như thế nào. – Marketing cho từng giai đoạn thị trường biện pháp Marketing cho từng đoạn thị trường phải được phân biệt như thế nào. – Marketing theo khu vực địa lý. – Marketing cho khách hàng quan trọng dài hạn và quy mô 6 Hãy nêu chính sách giá và lựa chọn giá trong Marketing bất động sản.– Giá xâm nhập thấp để chiếm lĩnh thị trường. – Giá hớt váng cao để thu lợi nhuận siêu ngạch. – Giá theo chủng loại sản phẩm giá theo các cấp bậc của chủng loại sản phẩm tương quan với cấp bậc về chất lượng và giá. – Giá chọn gói sản phẩm ngoài sản phẩm chính giá không cao, có nhiều sản phẩm, dịch vụ bổ sung, có nó mới tạo ra sự hoàn chỉnh, hướng người mua có quyết định chọn gói. – Giá cho sản phẩm phụ hoặc bổ sung định giá sản phẩm chính thấp nhưng sản phẩm phụ hoặc bổ sung cao, người mua đã mua sản phẩm chính, bắt buộc phải mua sản phẩm bổ sung 7 Hãy phân tích kênh phân phối và lựa chọn kênh phân phối bất động sản.* Kênh phân phối là kênh để thực hiện các hoạt động đưa hàng hóa dễ dàng đến tay khách hàng mục tiêu. * Các căn cứ để lựa chọn kênh phân phối – Khách hàng + Quy mô nhu cầu + Tần suất khách hàng + Khoảng cách… – Doanh nghiệp + Mục tiêu kênh + Mục tiêu điều khiển kênh + Yêu cầu về độ bao phủ thị trường + Đặc điểm của sản phẩm + Đặc điểm của DN về quy mô, danh mục sản phẩm… – Trung gian phân phối + Sự sẵn có và sẵn sàng của các trung gian + Yêu cầu của các trung gian + Khả năng của các trung gian – Kênh của đối thủ + Hiệu quả phân phối + Loại sản phẩm + Mức độ liên kết + Môi trường Marketing – Có nhiều kênh phân phối bất động sản như phân phối trực tiếp, phân phối qua trung gian, trung gian có thể là cá nhân hoặc tổ chức… 1. Chức năng và công việc phòng kinh doanh công ty bất động sản2. Kế hoạch thực tập tại phòng ban công ty bất động Trình bày mục tiêu thực Trình bày tiến độ theo kế hoạch thực Mô tả nội dung thực tập tại doanh Các kiến thức, công cụ phần mềm, kỹ thuật, kỹ năng sử dụng cho thực tập Tham khảo ngay Báo cáo thực tập tại phòng Kinh doanh công ty Bất động sản, được Luận Văn Tốt gửi đến các bạn sinh viên đang có nhu cầu tìm kiểm mẫu bài tương tự, với mong muốn được hỗ trợ tận tình trong việc tìm tài liệu cho các bạn sinh viên, hy vọng mẫu bài dưới đây có thể giúp bạn trong việc làm bài Báo cáo thực tập, khóa luận, của mình. Trong quá trình viết bài nếu các bạn không có thời gian hoàn thành, gặp khó khăn các bạn có thể liên hệ với Dịch vụ viết báo cáo thực tập thuê trọn gói để được hỗ trợ Số điện thoại/zalo/0934573149. – Tên Bộ Phận Phòng Kinh Doanh – Cấu trúc gồm 1. Giám đốc kinh doanh – Quản lý và giám sát phòng kinh doanh, đưa ra các chiến lược, định hướng cho phòng kinh doanh để phù hợp theo chiến lược kinh doanh của Giám Đốc để đem lại hiệu quả kinh doanh cho công ty 2. Quản lý kinh doanh PHAN VĂN MINH NHẬT VÀ TRẦN VĂN TÌNH – Thực hiện triển khai xuống các nhân viên theo sự phân công, chỉ tiêu và giám sát của Giám đốc kinh doanh. Đồng thời đưa ra các chiến lược, cách thức, hỗ trợ, kiểm tra và thúc đẩy chuyên viên kinh doanh, nhân viên kinh doanh và các cộng tác viên,thực tập viên để hoàn thành mục tiêu 3. Chuyên viên kinh doanh Các Nhân viên kinh doanh sau khi đạt được chỉ tiêu của công ty sẽ trở thành chuyên viên kinh doanh – Thực hiện các hướng dẫn và chỉ tiêu của Quản lý kinh doanh và hỗ trợ hướng dẫn cộng tác viên, thực tập viên 4. Nhân viên kinh doanh Các thực tập viên, cộng tác viên sau khi đạt đủ chỉ tiêu của công ty sẽ trở thành nhân viên kinh doanh – Thực hiện các hướng dẫn và chỉ tiêu doanh số của Quản lý kinh doanh đưa xuống, đồng thời đạt chỉ tiêu công ty yêu cầu để tăng bậc thành chuyên viên 5. Cộng tác viên, thực tập viên Sẽ có 02 tháng để tìm hiểu quy trình, mô hình của công ty và hoàn thành chi tiêu của công ty. – Tìm hiểu quy trình, mô hình và tập làm quen với công việc, trau dồi học tập thêm kỹ năng để hoàn thành các chỉ tiêu của quản lý và công ty đưa xuống để trở thành nhân viên kinh doanh – Chức năng và công việc của phòng kinh doanh + Tìm kiếm khách hàng + Xây dựng mối quan hệ với khách hàng đang ở trong hệ thống và với các khách hàng tiềm năng mới + Thực hiện ký kết hợp đồng với khách hàng + Hỗ trợ khách hàng các giấy tờ và bàn giao phòng cho khách hàng khi khách hàng ký kết hợp đồng + Dẫn khách hàng xem thực tế phòng – căn hộ + Tư vấn phòng – căn hộ cho khách hàng nắm thông tin + Mở rộng tìm kiếm thị trường mới cho công ty + Tham mưu đề xuất cho ban giám đốc để xử lí các công tác liên quan đến hoạt động kinh doanh của công ty. + Tham gia tuyển dụng, đào tạo, hướng dẫn nhân sự thuộc bộ phận mình phụ trách + Kiểm tra giám sát công việc của nhân viên thuộc bộ phận mình, quyết định khen thưởng, kỉ luật nhân viên thuộc bộ phận. + Thực hiện triển khai bán hàng để đạt doanh thu theo mục tiêu ban giám đốc đề ra. Báo cáo thực tập tại phòng Kinh doanh công ty Bất động sản 2. Kế hoạch thực tập tại phòng ban công ty bất động sản Trình bày mục tiêu thực tập Hiểu quy trình và các thức thực hiện mô hình thuê cho thuê Nâng cao kĩ năng bán hàng, khả năng giao tiếp, thuyết phục và xử lí từ chối, lắng nghe phàn nàn của khách hàng. Rèn luyện khả năng ứng xử với các anh chị cấp trên và đồng nghiệp trong môi trường làm việc Áp dụng những kỹ năng bán hàng, giao tiếp đã học ở môn Kỹ năng giao tiếp. Rèn luyện tác phong chuyên nghiệp trong môi trường bất động sản Trình bày tiến độ theo kế hoạch thực tập. TT Thời gian Các công việc triển khai và yêu cầu của giảng viên Tuần 1 03/09 – 09/09 Xác định địa điểm thực tập Điền vào mẫu đăng ký của khoa tên công ty và bộ phận xác nhận thực tập 0 2 10/09 – 16/09 Thu thập thông tin tổng quan về công ty và bộ phận đang thực tập. 1 3 Hàng tuần, cần báo cáo những công việc được thực hiện ở công ty và các thông tin về người phụ trách tại công ty/ người giám sát thực tập tại công ty cho giảng viên hướng dẫn và hoàn thành yêu cầu của giảng viên hướng dẫn trên hệ thống E-learning; 4 17/09 – 23/09/ Bắt đầu thu thập thông tin và liệt kê những nội dung thuộc ý tưởng của sinh viên nhằm xác định chủ đề nghiên cứu thuộc chương trình đào tạo. Hoàn thành các yêu cầu của giảng viên trên hệ thống E-learning; 2 5 Xác định chủ đề liên quan đến thực tập – giải thích lý do lựa chọn chủ đề. 6 24/09 – 30/09 Thảo luận với giảng viên hướng dẫn và người phụ trách tại công ty/ người giám sát thực tập tại công ty về việc lựa chọn chủ đề; 3 7 Lập kế hoạch thực hiện báo cáo thực tập và các phương pháp nghiên cứu được sử dụng; 8 01/10 – 07/10 Thu thập thông tin tất cả hoạt động liên quan đến chủ đề nghiên cứu giới thiệu công ty, phân tích hoạt động mà sinh viên chọn, tài liệu cần tham khảo…; 4 9 Xây dựng đề cương chi tiết dựa trên cơ sở của những lời góp ý của giảng viên hướng dẫn và người phụ trách tại công ty/ người giám sát thực tập tại công ty. Hoàn thành các yêu cầu giảng viên trên hệ thống E-learning; 10 08/10 – 14/10 Hoàn thành phần giới thiệu của báo cáo thực tập và yêu cầu của giảng viên hướng dẫn trên hệ thống E-learning; 5 11 Chỉnh sửa phần giới thiệu theo đánh giá của giảng viên hướng dẫn; 12 15/10 – 21/10 Hoàn thành phần thân bài của báo cáo – bao gồm phần phân tích tình hình, phương pháp và các bước thực hiện và kết quả chính, đồng thời hoàn thành yêu cầu của giảng viên hướng dẫn trên hệ thống E-learning; 6 13 Chỉnh sửa phần thân bài theo đánh giá của giảng viên hướng dẫn; 14 22/10 – 28/10 Hoàn thành phần kết luận và những đề xuất, đồng thời hoàn thành yêu cầu của giảng viên hướng dẫn trên hệ thống E-learning; 7 15 Chỉnh sửa phần kết luận theo đánh giá của giảng viên hướng dẫn; 16 29/10 – 31/10 Hoàn thiện bài viết theo yêu cầu giảng viên hướng dẫn, đóng tập, xin xác nhận của công ty thực tập và nộp bài cho giáo vụ khoa; 8 XEM THÊM Công việc thực tập tại Phòng kinh doanh – làm báo cáo thực tập Mô tả nội dung thực tập tại doanh nghiệp Tìm kiếm khách hàng và tư vấn sản phẩm phù hợp với khách hàng Trực tiếp gặp khách hàng và chào thuê sản phẩm với khách hàng Nắm bắt chi tiết thông tin sản phẩm công ty hiện đang kinh doanh để có thể giải đáp các thắc mắc của khách hàng về sản phẩm Giới thiệu các chương trình khuyến mãi với khách hàng Tiếp nhận thông tin và phản hồi của khách hàng về chất lượng phòng tại các tòa nhà trong quá trình đi dẫn khách Lập báo cáo bán hàng hàng ngày, hàng tuần, hàng tháng theo yêu cầu của công ty Tham quan các tòa nhà, phòng, căn hộ của công ty để hiểu mô hình hoạt động của công ty Báo cáo thực tập tại phòng Kinh doanh công ty Bất động sản Các kiến thức, công cụ phần mềm, kỹ thuật, kỹ năng sử dụng cho thực tập Kiến thức Kiến thức về thị trường, giá cả phòng – căn hộ cho thuê khu vực toàn TPHCM để có thể tư vấn, phân tích cho khách hàng Kiến thức về quy trình bán hàng, hợp đồng giấy tờ ký kết với khách hàng. Kiến thức về bán hàng và marketing được dạy tại trường đại học Công cụ phần mềm Sử dụng phần mềm Viber để liên lạc thông tin trao đổi trong công ty Sử dụng các phần mềm Zalo, Viber Facebook, Whatapps, Line ,.. để liên lạc thông tin với khách hàng trong nước và ngoài nước Sử dụng phần mềm Ami để cập nhật danh sách phòng trống, hình ảnh, thông tin giá cả trong hệ thống công ty Sử dụng các phần mềm muaban, batdongsan, chotot để thực hiện việc làm mới tin hàng ngày và trao đổi với khách hàng qua phần tin nhắn của app Phần mềm Google Map để xác định vị trí, hướng, các tiện ích xung quanh khu vực nhà và đường đi Word, Excel,… Kỹ thuật, kỹ năng sử dụng Áp dụng kỹ năng làm việc nhóm, kỹ năng phân tích, kỹ năng bán hàng Kỹ năng viết content, nội dung bài viết sao cho hấp dẫn Kỹ năng giao tiếp với khách hàng Kỹ năng giao tiếp với quản lý, ban giám đốc Kỹ năng tìm kiếm thông tin ……………………………………………………………………………. Trên đây là mẫu Báo cáo thực tập tại phòng Kinh doanh công ty Bất động sản được tham khảo từ chuyên đề tốt nghiệp điểm cao các bạn có thể dùng tham khảo khi viết bài tốt nghiệp của mình nếu gặp bất kỳ khó khăn gì trong quá trình thực tập và làm bài, các bạn có thể liên hệ với mình để được hỗ trợ viết bài điểm cao trọn gói công ty Số điện thoại/zalo 0934573149 Mình tên là Nguyễn Thị Hiền, năm nay 32 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Tài Chính, mình hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website Luận Văn Tốt được thành lập từ năm 2010, nhóm gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại khá giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng mình nhận hỗ trợ sinh viên, học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn, khóa luận – Hoặc ZALO Post Views Bên dưới là 50 câu hỏi trắc nghiệm về kinh doanh bất động sản. Mời quý anh chị cùng thử sức xem trình độ của mình tới đâu nhé. Có sẵn đáp án bên dưới mỗi câu hỏi để anh chị có thể dễ dàng kiểm tra. Câu 1. Thời hạn giao đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là bao nhiêu năm? 10 năm 30 năm 50 năm 70 năm Đáp ánĐáp án C. Căn cứ điều 126 luật đất đai 2013 Câu 2. Khung giá đất được Chính phủ ban hành định kỳ bao nhiêu năm một lần? 1 năm 2 năm 4 năm 5 năm Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 113 luật đất đai 2013 Câu 3. Trường hợp nào sau đây được đăng ký lần đầu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Cả ba đáp án trên đều đúng Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 95 luật đất đai 2013 Câu 4. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm nào? Từ thời điểm vào sổ địa chính Từ thời điểm nộp hồ sơ đăng ký đất đai Từ thời điểm cán bộ đo đạc ra kết quả đo đạc Cả ba phương án trên đều đúng Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 95 luật đất đai 2013 Câu 5. Cơ quan nào sau đây không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Phòng tài nguyên môi trường Sở tài nguyên môi trường UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện Cả ba phương án trên đều sai Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 105 luật đất đai 2013 Câu 6. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là bao nhiêu năm? Không quá 5 năm Không quá 10 năm Không quá 15 năm Không quá 20 năm Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 126 luật đất đai 2013 Câu 7. Hệ thống thông tin đất đai gồm các thành phần cơ bản nào sau đây? Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai; Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng; Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. A, B, C đều đúng Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 120 luật đất đai 2013 Câu 8. Cơ quan có trách nhiệm tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; thực hiện dịch vụ công điện tử trong lĩnh vực đất đai theo quy định của Chính phủ là? UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện Bộ tài nguyên và môi trường Sở tài nguyên và môi trường Đáp ánĐáp án C. Căn cứ điều 124 luật đất đai 2013 Câu 9. Nhân định nào sau đây là đúng về quy định Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai? Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 36 tháng liên tục; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 15 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 36 tháng liên tục; Đáp ánĐáp án B. Căn cứ điều 64 luật đất đai 2013. Câu 10. Hành vi nào sau đây không được coi là hành vi bị cấm theo luật Đất đai? Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 12 luật đất đai 2013 Câu 11. Trường hợp nào sau đây không được coi là vi phạm pháp luật về đất đai? Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 64 luật đất đai 2013 Câu 12. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là bao nhiêu năm? Không quá 30 năm Không quá 50 năm Không quá 70 năm Không quá 99 năm Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 126 luật đất đai 2013 Câu 13. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất được chia làm mấy nhóm? 3 nhóm 4 nhóm 5 nhóm 6 nhóm Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 10 luật đất đai 2013 Câu 14. Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định nào sau đây là đúng? Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 120 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 48 luật đất đai 2013 Câu 15. Căn cứ nào sau đây không phải là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp tỉnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. A, B, C đều sai Đáp ánĐáp án C. Căn cứ điều 52 luật đất đai 2013 Câu 16. Trường hợp nào sau đây không bị Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp? Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 106 luật đất đai 2013 Câu 17. Các khoản hỗ trợ nào sau đây không thuộc khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất? Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở Cả A, B, C đều sai Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 106 luật đất đai 2013 Câu 18. Trường hợp nào sau đây khi Nhà nước thu hồi đất buộc phải bồi thường tài sản gắn liền với đất? Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cả A, B đều đúng Cả A, B đều sai Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 92 luật đất đai 2013 Câu 19. Trường hợp nào sau đây không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất? Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Cả 3 phương án trên đều đúng Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 191 luật đất đai 2013 Câu 20. Câu hỏi tình huống Ông A có một căn nhà tại xã X, huyện Y, tỉnh Z. Do ông A cũng lớn tuổi và chỉ có một người con trai nên ông A quyết định tặng cho căn nhà đó cho vợ chồng cậu con trai là B,nhưng do sợ sau này cậu B không hiếu thảo nên trong hợp đồng tặng cho nhà đất ông có ghi thêm điều kiện “Vợ chồng cậu B phải có nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng ông A đến khi ông A chết”. Sau khi hoàn thành mọi thủ tục và tài sản được chuyển sang tên cho vợ chồng cậu B thì 6 tháng sau vợ chồng cậu B đuổi ổng A ra khỏi nhà. Vậy trong trường hơp này, ông B có quyền? Yêu cầu vợ chồng cậu B bồi thường thiệt hại cho ông A Yêu cầu vợ chồng cậu B trả tài sản lại và bồi thường thiệt hại cho ông A Không có quyền yêu cầu gì đối với tài sản trên vì nó đã được sang tên cho vợ chồng cậu B Yêu cầu vợ chồng cậu B trả lại tài sản trên Đáp ánĐáp án B. Căn cứ điều 462 Bộ luật dân sự 2015 Câu 21. Loại đất nào sau đây không thuộc nhóm đất nông nghiệp? Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng hoa màu và đất trồng cây hàng năm khác Đất nuôi trồng thủy sản Đất làm muối Đất rừng phòng hộ Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 10 Luật đất đai 2013 Câu 22. Loại đất nào sau đây không thuộc nhóm đất phi nông nghiệp? A . Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị B. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh C. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng D. Cả 3 phương án trên đều sai Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 10 Luật đất đai 2013 Câu 23. Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất Một số dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất Một số dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất Cả 3 phương án trên đều đúng Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 62 Luật đất đai 2013 Câu 24. Trường hợp nào sau đây Nhà nước không thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh? Xây dựng căn cứ quân sự Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân Xây dựng nhà ở để tặng riêng cho từng cá nhân quân nhân Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 61 Luật đất đai 2013 Câu 25. Trường hợp nào sau đây không thuộc thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện Không được sự ủy quyền của UBND cấp tỉnh quyết định ? Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn Cả 3 phương án trên đều đúng Đáp ánĐáp án C. Căn cứ điều 66 Luật đất đai 2013 Câu 26. Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế thuộc? Chủ tịch UBND cấp xã Chủ tịch UBND cấp huyện Chủ tịch UBND cấp tỉnh Giám đốc sở tài nguyên môi trường Đáp ánĐáp án B. Căn cứ điều 70 Luật đất đai 2013 Câu 27. Nguyên tắc nào sau đây thuộc nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất? Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định của Luật thì được bồi thường Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật Cả 3 phương án trên đều đúng Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 74 Luật đất đai 2013 Câu 28. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư trong thời gian bao lâu? Ít nhất 15 ngày Ít nhất 30 ngày Ít nhất 45 ngày Ít nhất 60 ngày Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 86 Luật đất đai 2013 Câu 29. Hội đồng thẩm định giá đất gồm? Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch, chủ tịch UBND cấp huyện và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch, chủ tịch UBND cấp huyện, chủ tịch UBND cấp xã và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 114 Luật đất đai 2013 Câu 30. “Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất … ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.” Điền vào dấu “…”. Ít nhất 30 ngày Ít nhất 45 ngày Ít nhất 60 ngày Ít nhất 15 ngày Đáp ánĐáp án C. Căn cứ điều 114 Luật đất đai 2013 Câu 31. Cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Ủy ban nhân dân cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện, UBND cấp xã Đáp ánĐáp án C. Căn cứ điều 85 Luật đất đai 2013 Câu 32. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do cơ quan nào quyết định? UBND cấp huyện UBND cấp tỉnh UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện và UBND cấp xã Đáp ánĐáp án B. Căn cứ điều 86 Luật đất đai 2013 Câu 33. Trong thời hạn bao nhiêu ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi? 15 ngày 30 ngày 45 ngày 60 ngày Đáp ánĐáp án B. Căn cứ điều 93 Luật đất đai 2013 Câu 34. Hồ sơ địa chính có bao nhiêu dạng tài liệu? 2 3 4 5 Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 96 Luật đất đai 2013 Câu 35. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ bao nhiêu điều kiện? 2 3 4 5 Đáp ánĐáp án C Căn cứ điều 3 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Câu 36. Trường hợp sử dụng đất nào sau đây được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Cả ba phương án trên đều đúng Đáp ánĐáp án D Căn cứ điều 99 Luật đất đai 2013 Câu 37. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đối với tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long là? Không quá 3 héc ta Không quá 4 héc ta Không quá 5 héc ta Không quá 6 héc ta Đáp ánĐáp án A Căn cứ điều 129 Luật đất đai 2013 Câu 38. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng là? Không quá 5 héc ta Không quá 10 héc ta Không quá 3 héc ta Không quá 15 héc ta Đáp ánĐáp án B Căn cứ điều 129 Luật đất đai 2013 Câu 39. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi là? Không quá 15 héc ta Không quá 30 héc ta Không quá 45 héc ta Không quá 20 héc ta Đáp ánĐáp án B Căn cứ điều 129 Luật đất đai 2013 Câu 40. Đối với rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất cho mỗi gia đình, hộ cá nhân là bao nhiêu đối với mỗi loại đất? Không quá 15 héc ta Không quá 30 héc ta Không quá 45 héc ta Không quá 20 héc ta Đáp ánĐáp án B Căn cứ điều 129 Luật đất đai 2013 Câu 41. Nhận định nào sau đây theo nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sai? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. Cả 3 phương án trên đều sai Đáp ánĐáp án D Căn cứ điều 98 Luật đất đai 2013 Câu 42. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện nào sau đây Được nhà nước cấp phép hoạt động; không có tranh chấp Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 07 năm 2004 A và B đúng A và B sai Đáp ánĐáp án C Căn cứ điều 102 Luật đất đai 2013 Câu 43. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao? UBND cấp tỉnh Phòng tài nguyên môi trường UBND cấp huyện Cả 03 phương án trên đều đúng Đáp ánĐáp án A Căn cứ điều 105 Luật đất đai 2013 Câu 44. Thời hạn thông báo thu hồi đất cơ quan nhà nước phải thông báo đến người dân có đất bị thu hồi đối với trường hợp đất bị thu hồi để phục vụ mục đích an ninh quốc phòng; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia , công cộng là bao nhiêu ngày? Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 180 ngày Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất phi nông nghiệp và 180 ngày đối với đất nông nghiệp Đáp ánĐáp án C Căn cứ điều 67 Luật đất đai 2013 Câu 45. Nguyên tắc nào sau đây thuộc nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc? Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế là mọi thời điểm kể từ khi có quyết định cưỡng chế Cả A và B đều đúng Cả A và B đều sai Đáp ánĐáp án A Căn cứ điều 70 Luật đất đai 2013 Câu 46. Thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế thuộc? Chủ tịch UBND cấp xã Chủ tịch UBND cấp huyện Chủ tịch UBND cấp tỉnh Giám đốc sở tài nguyên môi trường Đáp ánĐáp án B. Căn cứ điều 71 Luật đất đai 2013 Câu 47. Nhà nước được quyền trưng dụng đất trong những trường hợp cần thiết nào? Để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh Trong tình trạng chiến tranh Trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai Cả 3 phương án trên đều đúng Đáp ánĐáp án D. Căn cứ điều 72 Luật đất đai 2013 Câu 48. Trong trưng dụng đất, trường hợp đất hết thời hạn trưng dụng mà mục đích của việc trưng dụng chưa hoàn thành thì được phép gia hạn tối đa bao nhiêu ngày? 30 ngày 60 ngày 90 ngày 45 ngày Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 72 Luật đất đai 2013 Câu 49. Nhận định nào sau đây đúng đối với trường hợp chi trả tiền bồi thường do trưng dụng đất gây ra? Tiền bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra được ngân sách nhà nước chi trả một lần, trực tiếp cho người có đất trưng dụng trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hoàn trả đất. Tiền bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra được ngân sách nhà nước chi trả một lần, trực tiếp cho người có đất trưng dụng trong thời hạn không quá 10 ngày, kể từ ngày hoàn trả đất. Tiền bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra được ngân sách nhà nước chi trả một lần, trực tiếp cho người có đất trưng dụng trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày bắt đầu trưng dụng. Tiền bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra được ngân sách nhà nước chi trả một lần, trực tiếp cho người có đất trưng dụng trong thời hạn không quá 10 ngày, kể từ ngày bắt đầu trưng dụng Đáp ánĐáp án A. Căn cứ điều 72 Luật đất đai 2013 Câu 50. Theo pháp luật quy định thì hợp đồng kinh doanh bất động sản được chia làm mấy loại? 3 loại 4 loại 5 loại 6 loại Đáp ánĐáp án C. Căn cứ điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 A. Đề bài Năm 2003, UBND tỉnh L, phê duyệt cho Công ty Đ thực hiện dự án với diện tích m2 xây dựng nhà ở hỗn hợp, song đến năm 2010. Công ty này vẫn chưa triển khai xây dựng. Đã vậy, vào thời điểm này, công ty Đ có ý định không thực hiện dự án, xin chuyển giao dự án cho công ty X xây khu chung cư cao tầng. Thay vì việc tham mưu giúp UBND tỉnh thu hồi dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh L lại có văn bản đề xuất UBND tỉnh L chấp thuận cho công ty Đ tiếp tục đầu tư dự án. Sau đó, công ty Đ gởi đơn xin đưa diện tích đất này vào trong quy hoạch khu đô thị mới N để hưởng chính sách ưu đãi về đầu tư. Những đề nghị này đều được UBND tỉnh L ra văn bản chấp thuận. Ngay khi được phép vào quy hoạch khu đô thị mới N, công ty Đ đã chuyển dự án cho công ty M để xây dựng dự án nhà ở cao tầng, với giá chuyển nhượng là 50 tỉ đồng. Hỏi 1, Xác định các hành vi vi phạm pháp luật trong vụ việc này? Giải thích vì sao? 2. Đưa ra hướng xử lý các hành vi vi phạm và các điều luật áp dụng để xử lý? B. Giải quyết tình huống 1. Xác định các hành vi vi phạm pháp luật * Dữ kiện thứ 1 Năm 2005, UBND tỉnh L phê duyệt cho công ty Đ thực hiện dự án với diện tích xây dựng nhà ở hỗn hợp song đến năm 2010, công ty này vẫn chưa triển khai xây dựng. Xét về loại dự án Dữ kiện đầu bài cho biết mục đích của dự án là xây dựng nhà ở hỗn hợp với diện tích Về sau, Công ty Đ đã chuyển dự án cho công ty M với mức giá 50 tỉ đồng. Như vậy với những dữ kiện trên có thể thấy theo nghị định số 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì dự án trên của công ty Đ chỉ có thể thuộc vào nhóm B hoặc C đối với dự án nhà ở có mức giá từ 75 tỉ đồng trở xuống. Dự án này không thể thuộc vào 1 nhóm A bởi lẽ nhóm A là các dự án quan trọng của quốc gia, đối với dự án khu nhà ở thì cần có mức giá là trên tỉ đồng theo Nghị quyết số66/2006/QH11 của Quốc hội mà theo dữ kiện thì dự án này được chuyển giao cho công ty khác với một mức giá là 50 tỉ đồng, cho dù có chuyển giao ”lỗ” đi chăng nữa, thì mức giá của dự án cũng không thể nằm trong nhóm A theo quy định của pháp luật. Theo khoản a Điều 3 nghị định số 83/2009/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung nghị định số 12/2009/NĐ-CP có ghi “Người quyết định đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ vốn theo tiến độ thực hiện dự án, nhưng không quá 3 năm đối với dự án nhóm C, không quá 5 năm đối với dự án nhóm B”. Vì vậy đối với dự án của công ty M có thể thấy thời hạn thực hiện dự án tối đa chỉ có thể là 5 năm trong khi đấy dự án này lại không được triển khai từ năm 2005 cho đến năm 2010, do đó công ty Đ đã vi phạm quy định của pháp luật về quản lý dự án đầu tư. Xét về nghĩa vụ của nhà đầu tư Theo Điều 21 Nghị định 108 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư thì “1. Nghĩa vụ của nhà đầu tư a Tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư; thực hiện hoạt động đầu tư theo đúng nội dung văn bản đăng ký đầu tư, nội dung Giấy chứng nhận đầu tư”. Để được UBND tỉnh L phê duyệt thực hiện dự án thì công ty Đ cần đăng kí đầu tư trong đó phải ghi rõ về tiến độ thực hiện dự án theo quy định của khoản 3 điều 45 luật đầu tư. Đối với hành vi không triển khai thực hiện dự án trong 5 năm liên tiếp chắc chắn đã vi phạm nội dung đăng ký đầu tư. Cũng chính vì thế mà công ty Đ đã vi phạm nghĩa vụ của mình theo luật Đầu tư. * Dữ kiện thứ 2 Đã vậy, vào thời điểm này, Công ty Đ có ý định không thực hiện dự án xin chuyển giao dự án, xin chuyển giao dự án cho công ty X xây dựng chung cư cao tầng. Có thể nói tuy chưa chính thức trở thành một hành vi pháp lý song ý định này của công ty Đ cũng sẽ trở thành một hành vi vi phạm pháp luật nếu nó được thực hiện. Bởi lẽ 2 Theo khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản có quy định rõ điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh “2. Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây a Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c Không có tranh chấp; d Trong thời hạn sử dụng đất; đ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt” Ở đây, hiện trạng của mảnh đất còn chưa được triển khai xây dựng nên không có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt cho nên mảnh đất trên sẽ không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. * Dữ liệu thứ 3 Thay vì tham mưa giúp UBND tỉnh thu hồi dự án, Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh L lại có văn bản đề xuất UBND tỉnh L chấp thuận cho công ty Đ tiếp tục đầu tư dự án. Theo iều 38 Luật đát đai năm 2003 về các trường hợp thu hồi đất “Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây 12. ất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.” 3 Dự án trên đã không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền, theo khoản 12 Điều 38 Luật đất đai thì diện tích đất trên phải bị thu hồi. Như vậy phương án mà Sở kế hoạch tham mưu giúp UBND tỉnh L chấp thuận cho công ty Đ tiếp tục đầu tư dự án là hoàn toàn sai với quy định của pháp luật về các trường hợp phải bị thu hồi đất được quy định trong luật Đất đai. * Dữ kiện thứ 4 Sau đó, Công ty Đ gởi đơn xin đưa diện tích đất này vào trong quy hoạch khu đô thị mới N đề hưởng chính sách ưu đãi về đầu tư. Những đề nghị này đều được UBND tỉnh L chấp thuận. Ngay khi được phép vào quy hoạch khu đô thì mới N, công ty Đ đã chuyển dự án cho công ty M để xây dựng dự án nhà ở cao tầng, với giá chuyển nhượng là 50 tỉ đồng. Thứ nhất, như đã phân tích ở trên, dự án của công ty Đ đang thuộc diện vi phạm pháp luật, vì thế không thể được chuyển nhượng hay tham gia bất kì hoạt động kinh doanh nào. Điều này được quy định tại khoản 1 điều 7 Nghị định 135 “Dự án được chuyển nhượng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau đây 1. Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định này;” Thứ hai, việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và chấp nhận thì mới được chuyển nhượng, thì công ty Đ sau khi được phép vào quy hoạch đã ngay lập tức chuyển dự án cho công ty M với giá 50 tỉ đồng mà không cần thông qua bất cứ cơ quan có thẩm quyền nào quyết định. Vì thế hành động này cũng đã vi phạm quy định của khoản 1 điều 8 Nghị định 135 quy định “ Đối với dự án do Ủy ban nhận dân cấp tỉnh cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết. Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.”. Thứ ba, một khi dự án đã được chuyển nhượng thì mục đích sử dụng đất phải đảm bảo theo đúng ban đầu, tức là phải xây dựng nhà ở hỗn hợp 4 chứ không thể xây dựng nhà ở cao tầng theo quy định khoản 3 điều 6 Nghị định 153 “Cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án. Việc xem xét, cho phép chuyển nhượng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan khác”. 2. Hướng xử lý và các điều luật áp dụng đề xử lý * Đối với công ty Đ Thứ nhất, công ty Đ sẽ bị thu hồi m2 đất dự án và bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư do UBND tỉnh L cấp dựa theo khoản 2 điều 55 luật Đầu tư “2. Trong trường hợp nhà đầu tư đã được bàn giao đất mà không tiến hành triển khai dự án trong thời hạn quy định hoặc sử dụng đất sai mục đích thì bị thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai và bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư. “ Việc thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án sẽ do UBND tỉnh L thực hiện. Sau đó UBND tỉnh có trách nhiệm yêu cầu công ty Đ giải quyết những tồn tại của dự án đảm bảo quyền, nghĩa vụ và lợi ích của khách hàng và những bên liên quan. Đồng thời thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới đề tiếp tục thực hiện dự án, tránh tình trạng tiếp tục để cho diện tích đất bị bỏ phí, không được sử dụng theo đúng mục đích. Điều này được ghi nhận tại điểm b khoản 1 và khoản 3 của điều 10 nghị đinh 135 về xử lý đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm “1. Cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện dự án trong các trường hợp sau đây…b Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt….3. Cơ quan quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư có trách nhiệma Yêu cầu chủ đầu tư cũ giải 5 quyết những tồn tại của dự án đảm bảo quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của khách hàng và các bên liên quan; b Thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để tiếp tục thực hiện dự án.” Thứ hai, việc thực hiện dự án của công ty Đ sẽ bị chấm dứt hoàn toàn. Trên cơ sở của điều 65 Luật đầu tư thì UBND tình L sẽ ra quyết định chấm dứt việc thực hiện dự án. Ngoài ra theo khoản 2 điều 68 nghị định 118 về luật đầu tư có ghi cơ quan cấp giấy chứng nhận đầu tư ở đây là UBND tỉnh L có quyền quyết định chấm dứt hoạt động của dự án trong trường hợp “Dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà sau 12 tháng, nhà đầu tư không triển khai hoặc dự án chậm tiến độ quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư, trừ trường hợp được tạm ngừng hoặc giãn tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại Điều 67 Nghị định này;”. Mà dự án của công ty Đ đã sau 5 năm vẫn chưa được triển khai, vì vậy dự án này cũng sẽ có quyết định chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật. Quyết định chấm dứt dự án đầu tư sẽ được gửi cho nhà đầu tư và lưu tại cơ quan cấp giấy chứng nhận đầu tư. khoản 4 điều 68 Nghị định 118 * Đối với diện tích bị thu hồi Vì đây là diện tích bị thu hồi theo khoản 12 điều 38 Luật đất đai, vì thế áp dụng theo khoản 5 điều 36 nghị định 181. “Nhà nước thu hồi đất đối với quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai và giao cho UBND xã quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị”. Như vậy, phần diện tích này sẽ được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. Về trình tự thu hồi đất đối với diện tích trên sẽ được áp dụng theo điều 132 Nghị định 181 như sau 6 - Thanh tra, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết và ra kết luận, sau đó trình lên UBND tỉnh. Thời gian từ khi có kết luận cho đến khi trình lên UBND tỉnh không vượt quá 15 ngày. - Sau khi UBND tỉnh nhận được tờ trình thì UBND có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc quyết định thu hồi đất; chỉ đạo xử lý đề xác định giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất theo quy định của pháp luật. 7

bài tập kinh doanh bất động sản